실전투자법

제목 임대수익형 부동산 & 개발수익형 부동산
작성자 관리자
작성일자 2017-12-11



대한민국 40, 부동산 경매에 집중하라

부동산 재테크, 부동산 경매가 답이다


임대수익형 부동산 & 개발수익형 부동산


*임대수익형 부동산*은 시세보다 저렴하게 낙찰받아 월세임대를 통해 임대수익을 주요한 투자수익으로 삼는 부동산을 말한다. 주로 역세권빌라, 소형아파트, 다가구원룸, 주거용 오피스텔, 업무용 상가, 근린주택, 근린시설 등이 해당된다. 이들 중에서 실투자금을 최소화하고 높은 수익률을 추구할 수 있는 투자자종목은 역세권 다세대빌라이다.

 

성공적인 역세권 빌라투자를 하기 위해서는 몇가지 투자원칙을 반드시 지켜야 한다.

 

1.입지가 탁월한 물건을 선별해야 한다.

 

교통입지와 교육환경을 기준으로 주변에 관공서나 체육문화 시설과 생활편의시설이 잘 갖추워져 있는지를 점검해야 한다. 입지가 탁월하면 임대수준이 주택가격의 하락시기에도 안정적으로 유지될 수 있기 때문에 매우 중요한 포인트라 할 수 있다.

 

2.물건의 상태가 양호한 물건을 선별해야 한다.

 

안정적인 임대수익을 추구하기 위해서는 건물의 외관, 주차시설, 건물의 청결관리 상태가 양호해야 한다. 수도권에서는 신축된지 5년 내외의 물건을 서울에서는 건축된지 10년내외의 물건을 선별해야 실투자금을 최소화하고 경쟁력있는 임대수익을 실현할 수 있다.

 

3.정밀한 시세조사분석을 통해 시세보다는 저렴하게 낙찰받아야 한다.

 

임대수익이 탁월한 물건은 시세대비 1천만원 내외에서 낙찰받을 수 있다. 권리분석상 별다른 이슈가 없는 주거용 경매물건을 시세보다 15백에서 2천만원 이상의 시세차익을 추구하는 것은 욕심꾸러기가 헛꿈 꾸는 것과 같다는 것을 명심하기 바란다.

 

4.목표수익률은 10%~15%를 추구하며 실투자금은 3,000만원~5,000만원을 넘지 않도록 투자합니다.

 

수익률 10%~15%는 아주 탁월한 수익률입니다. 저금리시대에 다른 재테크 수단을 통해서는 쉽게 성취할 수 없는 수익률을 자랑한다. 임대수익형 부동산 투자는 그 숫자를 늘려 나가는 전략을 구사해야 한다. 유한한 투자금을 한 두 물건에 몰아서 투자하는 것은 리스크가 너무 큰 투자라고 할 수 있다. 소액 분산투자를 통해 안정적인 임대수익을 추구하고 리스크관리도 함께 해야 한다.



*개발수익형 부동산*은 개발이슈가 현실화되어 개발수익을 핵심수익으로 추구하는 투자물건이다.

 

재건축 아파트, 뉴타운 개발지역, 개별 재개발지역의 투자물건에 투자하는 개발수익형 부동산 투자의 핵심수익구조는 조합원분양가와 일반분양가의 차익과 일반분양가 대비 시세상승분을 차익으로 실현하는 것이다.


경기불황을 동반한 주택경기의 침체로 중단되었던 개발사업들이 2015년을 기점으로 다시 추진되고 있으며 사업의 지속성과 안정성을 담보할 수 있는 개발단계를 경과하고 있는 지역에 투자하는 것이 중요하다.

 

강남권은 투자규모가 크지만 그에 따른 수익성과 투자가치가 강력해 많은 투자자들이 적극적으로 투자를 하고 있는 실정이다.

 

개발수익형 부동산의 투자시기는 시공사선정이 완료되고 사업시행인가를 준비하는 단계가 적합한 시기라고 할 수 있다.

 

관리처분단계에서 투자를 할 수도 있지만 시세가 많이 상승한 시기라서 투자수익률이 떨어질 수 있지만 입지조건이 월등한 지역은 일반분양가 대비 시세상승이 예상되기 때문에 적극적으로 투자를 고려해 볼 수 있다.

 
개발수익형 부동산 투자의 몇가지 원칙은 아래와 같다.

 

1.투자지역의 입지조건을 충분히 고려해서 사업성이 뛰어난 지역을 선별하여 투자해야 한다.

 

2.개발진행 단계는 시공사선정이 완료되어 사업시행인가를 받았거나 준비하는 단계에 투자하는 것이 효과적이다.

 

3.투자한 물건은 반드시 임대계약을 진행하여 대출이자를 안정적으로 지불하고 일정금액을 수익으로 남길 수 있는 상태를 유지해야 한다.

 

4.임대계약을 통한 임대보증금 회수를 통해 실투자금은 4천만원에서 5천만원을 넘지 않도록 투자한다.

 

5.조합원자격을 취득하여 조합원분양가로 중소형 평형의 아파트를 분양신청하고 이주금이 지급되면 기존의 대출을 상환하여 금융비용을 최대한으로 낮추도록 한다.

 

6.관리처분단계나 입주단계에서 매도하여 차익을 실현할 수 있지만 신축 아파트를 전세로 임대하여 중도금 대출금과 투자금을 회수하고 시세상승분까지 수익으로 실현하는 것이 파괴력 있는 투자수익을 실현할 수 있다.

 

7.개발수익형 부동산은 7천만원에서 1억이상을 차익으로 실현하는 것을 목표로 투자하며 실투자금은 5천만원~6천만원 수준으로 진행해야 한다.

 

다른 글에서 구체적으로 설명할 *전략적 포트폴리오 투자법*은 임대수익형 부동산과 개발수익형 부동산을 포트폴리오로 구성하여 투자하는 것을 말한다.

 

투자의 대원칙은 실투자금을 최소화하고 분산투자를 진행하여 임대수익과 개발수익을 함께 추구한다는 것이다. 임대수익형 부동산에서는 생활자금을 확보하고 개발수익형 부동산에서 파괴력 있는 개발수익을 실현하여 단계별 추가적인 투자가 가능한 목적자금을 확보할 수 있는 투자가 되어야 한다.



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