대한민국 40대, 부동산 경매에 집중하라

부동산 재테크, 부동산 경매가 답이다

부동산 경매투자의 안전성과 수익률 이해

부동산 투자의 리스크 관리와 안정성 확보

부동산 투자종목에 따라 투자목적과 목표수익률이 다르기 때문에 여기서는 세부적인 투자종목별 리스크관리보다는 일반적인 차원의 이야기를 먼저 다루기로 하겠다.

 
부동산 투자에 있어 가장 중요한 리스크 관리방안은 *투자물건에 대한 정밀하고 객관적인 가치분석*이다. 투자하는 부동산에 대한 투자가치를 명확하게 분석하지 않고 투자한다면 그 투자는 *위험천만 용감한 묻지마 투자*라고 할 수 밖에 없다.

수강생들이나 투자자, 혹은 지인들로부터 토지투자에 대한 상담요청이 들어오는 경우가 종종 있다.

대부분의 상담내용은 본인이 투자해 놓은 물건에 대한 처리문제나 투자제안 받은 물건에 대한 투자가치 분석과 관련한 상담이 주를 이룬다.

 
과거에 투자해 둔 물건들의 대부분은 지인소개나 기획부동산을 통해 구입한 토지가 대부분인데 물건에 대한 가치분석이나 시세조사, 개발가능성 평가를 진행해 보면 투자가치가 거이 없는 물건들이다.

이처럼 자신이 투자하는 물건의 투자가치를 스스로 조사하고 분석할 수 있는 능력을 갖추지 못한 상태에서 지인의 추천이나 기획부동산의 마케팅에 현혹되어 투자를 진행한 *위험천만 용감한 묻지마 투자*인 것이다.

토지투자를 진행하면서 토지이용계획원, 토지대장, 등기부등본도 제대로 확인하고 분석하지 않은 상태로 투자한 경우가 대부분이며 또한 구분등기형태가 아니라 다른 이들과 공유지분등기 형태로 투자한 경우도 상당수라는 것에 놀라곤 한다.

부동산 투자를 진행할 때는 반드시 복수의 전문가에게 해당 부동산의 투자가치나 권리분석상의 문제를 반드시 점검받고 투자목적과 목표수익률을 명확하게 분석하고 투자하기를 당부한다.

부동산 경매투자의 위험관리와 안정성 문제

일반 매매를 통한 부동산 투자는 일반적으로 부동산공인중개사를 통해 거래가 진행되기 때문에 물건에 대한 가치분석이나 권리분석의 책임의 일부를 함께 나눌 수 있게 되며 중개과정에서 발생하는 문제에 대해서도 법적인 보호를 받을 수 있다.

하지만 부동산 경매를 통해 부동산에 투자할 때는 상황이 많이 다르다는 것을 꼭 기억해야 한다. 자신이 입찰한 물건에 대한 가치분석이나 권리분석의 모든 책임은 입찰자 본인에게 있다는 것이다. 경매진행에 있어 공지되어야 할 중요한 정보의 누락 등 극히 예외적인 경우가 아니면 구제해 주지도 않는다.

필자가 다른 장에서 언급했지만 투자자로서 갖추어야 할 기본 소양을 다시한번 상기해 보기 바란다.

*소탐대실 않는 부자마인드*, *부동산 가치판별의 안목과 식견*, *철저하고 완벽한 권리분석 능력*이 바로 그 것이다.

부동산 경매투자자로서의 기본 소양과 실무능력을 갖추고 나서 실전투자에 임해야 할 것이며 초기투자에는 전문가의 컨설팅이나 조언을 받아서 진행하는 과정에서 실전노하우나 경험을 축적해 나아가기를 권한다.

부동산 경매투자의 합리적인 목표수익률

부동산 투자의 투자수익은 임대수익과 매매차익, 그리고 개발수익형부동산의 개발수익으로 구분하여 다룰 수 있다.

부동산 임대를 통해 확보할 수 있는 임대수익은 물건의 종류와 지역 및 입지에 따라 임대계약 수준이 다르게 형성되고 그에 따른 임대수익률도 천차만별이겠지만 크게 주거용 임대수익형 부동산과 업무용 임대수익형 부동산으로 구분해서 알아 볼 수 있다.

다세대빌라, 주거용 오피스텔, 아파트, 다가구 주택(원룸형/세대형), 근린주택 등이 주거용 임대수익형 부동산의 대표적인 사례이고 실투자비를 대비해서 가장 큰 임대수익률을 기록하는 것은 다세대빌라이며 규모있는 임대수익을 추구할 수 있는 원룸형 다가구주택이나 근린주택은 많은 인기를 끌고 있다.

역세권을 비롯한 경쟁력 있는 입지조건을 가진 다세대 빌라는 풍부한 임대수요를 바탕으로 10~15%이상의 임대수익률을 추구할 수 있으며 원룸형 다가구주택 또한 7~10%이상의 임대수익률을 확보할 수 있다.

업무용 오피스텔, 오피스 상가, 점포형 상가, 건물 등은 업무용 임대수익형 부동산의 대표적인 사례이고 규모있는 임대수익을 추구할 수 있지만 실투자금의 규모가 크기 때문에 투자시 신중한 접근과 면밀한 임대수익률분석을 통해 투자결정을 진행해야 한다.

건물을 제외한 업무용 임대수익형 부동산은 통상적으로 5~10%선의 임대수익을 추구할 수 있으며 건물은 4~8%의 임대수익을 얻을 수 있다. 하지만 해당 부동산의 입지와 상권에 따라서는 통상적인 임대수익률 이상의 수익을 실현하고 있는 사례도 있다.

또한, 서울시내의 업무용 임대수익형부동산에 비해 수도권 핵심지역에 위치한 물건들의 임대수익이 더 높은 임대수익률을 기록하고 있다는 것을 주의깊게 살펴 볼 필요가 있다. 이는 부동산 가격의 수준과 그에 따른 실투자금의 규모가 서로 상이하지만 업종별로 일정정도 이상의 임대수준이 실현되기 때문이다.

부동산 담보대출비중과 수익률의 상관관계

부동산 투자시 대출비중을 높여 실투자금의 규모를 최대한 낮추어 수익률을 극대화하는 전략을 구사하는 경우가 많다. 저금리 기조가 상당기간 유지되었던 최근 몇년간 이러한 레버리지 효과를 활용한 투자가 많이 성행했던 것이 사실이다.

실투자금을 최소화하여 전략적인 분산투자를 진행하는 것은 투자자의 선택이지만 너무 과도한 대출비중은 부동산 가격의 하락과 금리인상의 파고속에서는 부실화될 수 있음을 잊지 말아야 한다.

하지만 부동산의 임대수익률을 높이기 위해서는 일정규모 이상의 대출비중을 유지하여 실투자비를 낮추는 전략을 구사하여 수익률 상승을 추구하는 전략을 활용하고 지속적으로 대출금 상환을 진행하여 금리변동 등의 변수에 사전에 대비하는 것이 안정적인 수익실현의 방법이라는 것을 명심해야 한다.