실전투자법

제목 부동산 투자도 펀드투자처럼! 포트폴리오투자법
작성자 관리자
작성일자 2017-12-11

대한민국 40, 부동산 경매에 집중하라

부동산 재테크, 부동산 경매가 답이다

부동산 투자도 펀드투자처럼! 포트폴리오투자법


부동산 투자도 펀드투자처럼 하라

 

펀드투자는 리스크관리와 보다 안정적인 수익실현을 위해 다양한 상품에 분산투자를 지향한다. 특정 상품에 집중투자했다가 투자환경의 갑작스런 변화로 인해 예상했던 투자수익을 실현하지 못하고 큰 손실을 보게 되는 상황이 초래될 수 있기 때문이다.

 

부동산 투자상담을 진행하다 보면 자신이 보유한 부동산에 대한 관리 및 매도시기를 문의하는 경우가 많은데 그 중에는 막대한 투자금을 특정 부동산에 집중투자한 사례를 많이 볼 수 있다.


그 집중적인 투자를 통해 높은 임대수익을 실현하고 있는 사례도 있지만 투자금이 오랜 기간 묶여 있는 사례가 대부분이며 또한 매도 자체가 어려워 손해를 감수하더라도 출구전략을 구사할 수 밖에 없는 상태에 놓여 있기도 하다.

 

부동산 투자를 고려할 때 투자금의 규모와 본인의 투자성향, 그리고 목표수익률에 따라 다양한 투자전략을 구사할 수 있다. 투자금의 규모가 5~10억 미만인 경우 근린주택이나 원룸형 다가구에 투자하거나 오피스 상가 혹은 점포형 상가에 투자하는 것이 효과적이라고 할 수 있다.

 

투자금의 규모가 1~3억 미만인 경우라면 철저하게 전략적인 분산투자를 지향하는 것이 성공투자의 지름길이라는 것을 기억하기 바란다.

 

부동산 투자도 펀드처럼 분산투자를 지향해야 리스크 관리도 가능하고 안정적인 수익률을 실현할 수 있다. 그렇다면 이제 실질적인 분산투자의 방법에 대해서 설명하도록 하겠다.

 

주거용 임대수익형 부동산과 개발수익형 부동산을 전략적으로 포트폴리오에 편입시켜서 투자를 진행하는 것이 효과적이다.

 

주거용 임대수익형 부동산은 경쟁력을 갖춘 물건들을 중심으로 투자하되 실투자금을 최소화하여 분산투자하고 여러개의 물건들을 통해 확보되는 임대수익을 모아 일정수준 이상의 월간 임대수익을 확보하는 것이다. 생활에 실질적으로 도움이 될 수 있는 임대수익을 확보하면 시간에 투자하고 파괴력 있는 투자수익을 실현할 수 있는 개발수익형 부동산 투자를 관리할 수 있는 경제적, 심리적 안정감을 확보할 수 있는 것이다.

 

임대수익형 부동산 4~5건을 투자하면 대출이자를 제외하고 월 120~150만원의 임대수익을 확보할 수 있어야 한다. 투자기간이 3~5년이상 소요되는 개발수익형 부동산은 2건 정도를 관리하는 것이 효과적이며 실투자금 5천만원 내외로 하고 목표수익은 1~15천이상을 지향하는 것이 이상적이다.

 

부동산 투자의 성공비결 중에 하나는 *개발수익형 부동산을 중심으로 한 선제적이고 장기적인 투자*라고 할 수 있다. 임대수익형 부동산에서는 안정적인 월간 임대수익을 확보하고 개발수익형 부동산을 통해 파괴력 있는 개발수익을 실현하는 전략이 그 핵심이다.



부동산 투자의 성공과 부동산 과다보유 문제

 

투자규모가 많지 않은 투자자들에게 주거용 임대수익형 부동산과 개발수익형 부동산의 전략적 분산투자를 추천했다. 이러한 전략적인 분산투자만이 현재의 상황을 극복하고 새로운 비전을 만들어 갈 수 있는 토대를 마련할 수 있게 한다.


임대수익형 부동산의 숫자를 늘려 나아가는 과정속에서 고려해야 할 몇가지 문제가 있다. 첫번째는 임대사업자 신고를 진행하여 보유 부동산의 과세에 대비하고 양도소득세 감면혜택을 받기 위한 준비를 꼼꼼하게 진행해 둘 필요가 있다.

 

새로운 정부가 82일 발표한 부동산 투기억제 및 주거안정대책에서 다주택자들의 양도소득세 중과세 방침을 발표하였기 때문이다.

 

두번째로는 주거용 임대수익에 대한 과세 강화에 대비하는 것이 필요하다. 주거용 임대소득이 연간 2천만원 미만인 경우에 과세대상에서 제외하는 정책이 2018년까지 연장해서 시행하고 있다.


주거용 임대수익형 부동산중에서 전용85평방미터 미만이거나 전세 3억원 미만의 주택도 과세대상에서 제외된 상태이다. 정부의 주거용 임대수익에 대한 과세정책의 기준을 지키는 선에서 임대수익형 부동산을 관리하는 것이 효과적이라고 할 수 있다.

 

전략적인 포트폴리오투자법을 익히고 실천하라

 

주거용 임대수익형 부동산의 전략적인 관리방안에 대해서는 위해서 언급한 것으로 대신하고 개발수익형 부동산 투자에 대해서 조금 더 자세하게 설명하도록 하겠다.

 

정부의 82일 부동산 투지억제 및 주거안정대책 발표의 내용중에 몇가지를 기억하고 실천할 필요가 있다. 서울 전체 지역과 과천지역이 함께 투기과열지역으로 지정되었다.


서울지역의 재개발 투자나 아파트 재건축 투자에 집중되었던 투기성 투자에 대한 강력한 경고 메시지와 실질적인 투기억제책으로 실효성을 발휘할 것이라고 판단된다. 하지만 이 지역의 투자를 위해서는 상당한 투자금이 필요했던 것 만큼 소액분산 투자를 지향했던 포트폴리오 투자의 핵심지역은 서울지역이 아닌 수도권 핵심지역이었다는 것을 밝혀 둔다.


물론 경기도 광명시와 남양주시도 조정지역으로 지정되어 있는 상태이지만 장기적인 투자를 지향했던 지역이라 큰 영향을 받지 않고 예상했던 투자수익을 실현할 수 있을 것이다.

 

개발수익형 부동산의 투자시 지역선정을 선별적으로 진행해야 하며 정부의 정책 목표를 잘 살펴서 투자수익이 반감되지 않도록 주의를 기울여야 한다.

 

주거용 임대수익형 부동산과 개발수익형 부동산의 전략적 분산투자는 장기적인 부동산 투자의 관점에서 실천되어야 하며 정부정책의 면밀한 검토를 통해 효과적으로 대응할 수 있도록 노력해야 한다.


부동산 투기가 아니라 부동산 투자를 통해 삶의 변화와 비전을 만들어 나아가는 현명한 부동산 투자자가 되기를 바란다.

 


 

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