투자사례

제목 광명뉴타운 개발수익형 부동산 투자사례




광명뉴타운 재개발 부동산 투자로 파괴력 있는 수익률을 달성하다.

 

핵심이슈! 투자가치


광명뉴타운 사업과 개발수익형 부동산의 투자가치 분석

핵심 투자지역의 개발진행 상황 모니터링과 리스크관리

개발수익형 부동산의 수익구조 이해와 최종적인 목표수익

 

수도권 핵심지역의 부동산 투자는 실투자금이 서울지역에 비해 적게 소요될 뿐 만 아니라 투자수익률이 높다는 전략적 가치를 지닌다.


핵심투자가치로 파괴력 있는 개발수익의 실현을 추구하는 개발수익형 부동산의 투자에 있어서도 서울지역보다는 수도권 핵심지역이 그 투가가치를 인정받는 이유는 실투자금을 최소화하면서 전략적인 분산투자가 가능하기 때문이다.

 

광명뉴타운 지역은 7호선 광명사거리역을 중심으로 11개의 개발사업구역으로 구성되어 있고 총 22천여세대의 대단지 아파트가 새롭게 조성되는 지역재개발 사업이다.


지하철 7호선과 새롭게 개통된 강남고속순환도로는 광명뉴타운 지역과 서울 강남권을 보다 빠르게 연결하는 역할을 수행하고 있으며 이를 통해 수도권 핵심지역의 한 곳으로 손꼽히게 하고 있다.

 

광명뉴타운 지역은 지역재개발 사업이 추진되고 있으며 오래된 다세대 빌라나 다가구 주택이 주로 분포하는 곳으로 대지지분이 넓은 다세대 빌라가 핵심투자종목이다. 개발사업은 구역별로 진행상황과 속도가 서로 다르고 그 투자가치도 차별적이라 선별적인 투자를 진행해야 한다.

 

201510월 광명5구역내 다세대 빌라의 경매물건 낙찰로 부터 광명뉴타운 지역의 투자가 시작되었다. 투자를 시작한 지 2년 이라는 시간이 경과되었고 해당 경매물건의 투자를 위한 조사분석작업을 통해 광명뉴타운 개발사업의 전체적이고 세부적인 상황이 파악되었다.



투자가치에 대한 분석이 완료되면서 광명 5구역, 광명 4구역 등의 핵심 구역을 중심으로 투자가 본격적으로 전개되었다.

 

해결하라! 핵심문제


실투자금 최소화를 통한 리스크 관리 방안과 투자원칙 준수

물건상태의 세심한 점검을 통한 추가적인 비용발생 방지

개발 진행과정에서 투자가치를 상향시키기 위한 전략마련

 

개발수익형 부동산의 대표적인 투자분야인 지역재개발사업은 개발사업의 진행과정에서 다양한 이슈와 문제가 발생할 수 있기 때문에 개발사업 추진의 안전성과 사업성에 대한 명확한 부석작업이 선행되어야 한다.


또한 개발수익 실현에 대한 기대감이 시세에 반영되기 시작하면 시세가 급등하기 때문에 투자시기를 잘 조율해야 할 뿐 만 아니라 선제적인 투자를 진행하여 투자수익의 극대화를 위한 초석을 마련 해 두어야 한다.

 

조합이 설립되어 시행사를 선정하는 과정이나 시행사 선정을 마치고 사업시행인가를 준비하는 단계가 투자의 적기이며 낙찰금액이나 매수가 대비 해당 부동산의 감정평가금액 즉 권리가액과의 차액이 5천만원 이내에서 낙찰받거나 매수해야 개발수익의 큰 손실없이 투자를 진행할 수 있게 됩니다.

 

재개발사업지역 개발수익형 부동산 투자의 기본적인 수익구조는 조합원 분양가와 일반분양가의 차액이 1차 수익발생 구간이며 일반분양가 대비 시세상승분이 2차 수익발생 구간이다. 또한 시공사가 조합원들에게 제공하는 발코니 확장 등의 옵션은 금액으로 환산하면 대략 3천만원 정도되는 수준이며 조합원은 사전에 동호수 추첨을 통해 로양층을 확보할 수 있다는 것도 조합원 분양 아파트가 갖게 되는 경쟁력이다.

 

투자시기를 조율하여 선제적인 투자를 진행해야 하기 때문에 착공시기까지 안정적인 임대관리가 가능해야 투자의 지속성이 확보되어 목표로 설정한 개발수익을 실현할 수 있다. 따라서 투자물건의 상태에 대한 면밀한 점검과 수리를 진행하여 임대를 진행해야 한다.


물건 상태에 대한 허술한 점검은 향후 추가적인 수리비용을 발생할 수 있기 때문에 특별히 주의를 기울여야 한다.

 

회피하라! 위험요소


주택 노후화 상태의 철저한 점검과 선제적 관리와 조치

안정적인 임대관리를 위한 유연하고 능동적인 사후관리

개발사업에 대한 상시적인 모니터링을 통한 대응전략 강구

 

30년 이상 노후화된 주택이라 철저한 점검을 통해 선제적인 조치를 취했더라도 임대과정에서 또다른 이슈와 문제가 발생할 수 있다는 것을 기억해 두어야 한다. 공사수준으로 발전할 소지의 문제가 아니라면 의연하고 능동적으로 대처하여 임대관리를 진행하면 효과적이다.


그 과정에서 약간의 수리비용이 발생하더라도 파괴력 있는 개발수익의 확보를 위해 지불해야 할 필요경비라고 생각하면 마음도 편하다.

 

개발수익형 부동산의 투자의 핵심은 부동산의 현재적 가치에 대한 투자가 아니라 미래가치에 대한 투자이며 그것은 부동산 투자의 핵심이라할 수 있는 '부동산의 내재적인 가치가 실현될 수 있는 시간까지를 기다리는 시간의 투자'라는 것을 잊지 말아야 한다.

 

개발사업은 돌발변수나 이슈에 의해서도 사업의 진행에 차질을 발생하기도 한다. 사업을 진행하는 조합내부에 이슈는 없는지 사업진행상에 발생한 이슈는 어떻게 해소되고 있는지 보다 세심하게 모니터링을 할 필요가 있다.너무 세세한 부분까지 파악해서 머리가 복잡해 지는 것은 권장할 만한 상황이 아니니 이 점도 기억해 두시기 바란다.

 

투자사례 핵심포인트


인천 주안뉴타운 지역에 개발수익형 부동산 투자를 진행했고 임대수익형 부동산 2건을 투자하여 안정적인 임대수익을 실현하고 있는 투자자가 광명뉴타운 지역의 개발수익형 부동산을 추가적으로 투자한 것은 전략적 분산투자를 지향하는 전략적 포트폴리오투자법을 실천한 것입니다.



또한 지하철 7호선을 활용하면 사업장인 강남권으로 출퇴근이 효과적인 광명지역에 미래의 신혼집을 마련하고자 하는 미래계획의 실천이기도 합니다.