실투자금 1,500만원으로 1,000%의 수익률을 달성하다

핵심이슈! 투자가치

상업지역에서 진행되는 재건축아파트의 미래가치

재건축 사업의 안정적인 진행여부와 내부이슈 점검

개발수익형 부동산의로서의 개발수익 규모 예측

서울지역에 비해서 수도권 핵심지역의 부동산 투자는 실투자금을 줄이면서도 투자수익률을 높일 수 있는 경쟁력 있는 투자처라고 할 수 있다.

그 중에서도 인천 부평구 부평동은 임대수익형 부동산의 투자처로 상당한 경쟁력을 갖고 있는 지역으로 2014년~2016년 상반기까지 2천~3만원의 실투자금으로 15%이상의 투자수익률을 확보할 수 있었다.

이는 7호선 지하철과 인천지하철 1호선이 함께 하는 탁월한 교통입지조건과 인근지역에 초중고등학교가 고르게 분포하고 7호선 굴포천역 주변의 상권과 체육문화시설이 경쟁력을 갖고 있기 때문이다.

1호선 부평역에서 시작해서 7호선 굴포천역으로 연결되는 대로변을 중심으로 분포하는 상업지역에는 고층 근린시설과 주거용 오피스텔과 도시형생활주택들이 즐비하다. 경쟁력 있는 입지조건으로 꾸준한 임대수요를 충족시키고 있는 지역으로 평가할 수 있다.

부평동 부평아파트는 상업지역에 위치한 재건축아파트로 200여세대로 구성된 최고층이 5층짜리 저층아파트로 경매물건으로 처음 접하게 되었다. 부평아파트에 대한 조사작업을 진행하는 과정에서 재건축이 진행되다가 IMF 금융위기 등 국가적 경제상황에서 개발사업이 답보상태에 머물러 있다는 사실을 확인할 수 있었다.

시세조사분석을 통해 격변했던 시세흐름의 변화상을 전체적으로 파악할 수 있었다. 또한 재건축 사업의 답보와 주택경기의 침체로 시세가 바닥까지 하락한 상태라는 것도 확인할 수 있었다.

상업지역 아파트재건축의 상한용적률은 560%에 달해 재건축 진행시 사업성이 뛰어 나고 탁월한 입지조건으로 신축아파트의 안정적인 분양과 가격형성이 가능할 것으로 분석되었고 이는 조합사무실을 방문하여 내부적으로 진행되고 있는 재건축사업의 구체적인 진행계획을 확인하는 과정에서 확신할 수 있었다.

사업성있는 재건축아파트의 개발수익은 장기적인 미래가치의 핵심이었고 개발사업이 본격적으로 진행되기까지 월세임대를 통해 안정적인 관리하는 것이 핵심적인 과제라고 할 수 있었다.

해결하라! 핵심문제

장기투자에 필요한 임대가능 수준 검토와 보유전략

매수가의 적절성 판단과 시세흐름 이해와 시세분석

재건축 진행시 예상 추가분담금 산정과 수익률 분석

개발수익의 실현을 핵심투자가치로 설정하는 개발수익형부동산의 대표적인 투자방법은 지역재개발사업과 아파트재건축사업이 진행되는 지역이나 단지의 부동산에 투자하는 것이다.

개발수익형 부동산의 핵심수익구조는 조합원 분양가 대비 일반분양가의 차액과 일반분양가 대비 시세상승분을 기본으로 한다. 여기에 시공사에서 조합원들에게 제공하는 옵션과 혜택, 동호수 우선 추첨을 통한 로얄층 확보가 핵심적인 경쟁력을 제공하는 요소라고 할 수 있다.

또한 시세하락기에 낙찰받거나 매수한다면 개발사업의 진행과정의 시세상분까지 수익으로 추구할 수 있다.

개발수익형 부동산의 투자는 투자시기에 따라 수익규모가 달라지기 때문에 개발사업 진행의 안전성을 면밀하게 점검하여 보다 선제적으로 투자를 진행하는 것이 핵심적인 투자포인트라고 할 수 있다.

2014년에는 18평형 아파트의 시세가 1억 1천만원의 수준을 형성하고 있었으며 투자의 적기라는 곳을 확신하며 투자를 진행하였다. 급매물로 나온 18평형 아파트 2채를 대출과 월세 보증금을 지렛대 삼아 3천만원의 실투자금으로 매수하였고 월세를 받아 대출이자를 충당하고 15만원정도 수익을 얻을 수 있었다.

보유기간이 3년차를 경과하고 있는 2017년 9월 시점으로 18평형 아파트의 시세는 1억 8천을 형성하고 있고 현재 재건축사업은 사업시행인가를 완료하고 관리처분신청을 위한 감정평가작업이 진행중이고 10월에는 조합원 분양신청이 계획되어 있다. 2018년 상반기 관리처분인가를 완료하고 이주를 시작하여 하반기에는 착공을 진행할 계획이다.

현재 진행중인 감정평가금액의 수준은 18평형 기준으로 1억 6천~7천 수준으로 예상되고 있으며 조합원 분양가 대비 일반분양가의 차액은 7천만원~1억원 정도를 형성할 것을 예상하고 있다.

회피하라! 위험요소

장기적인 보유와 임대를 위한 과도한 비용발생 문제

물건 상태에 대한 면밀한 검토와 수리비용 발생이슈

개발진행 과정에서 발생가능한 리스크 예측과 대비

장기적인 미래가치에 투자하는 개발수익형부동산의 투자과정에서 관리해야 할 핵심위험요소는 개발사업의 안전한 진행, 노후 부동산의 수리와 관리에 발생하는 비용, 본격적인 개발사업의 진행에 따른 공실위험성을 효과적으로 관리하는 것이다.

개발사업은 진행과정에서 발생할 수 있는 이슈가 존재하기 마련이다. 이슈는 발생하고 해소되고 관리되어야 한다. 여기서 중요한 것은 개발사업 자체의 사업성이다. 사업성이 뛰어나 조합원들에게 돌아가는 개발수익이 상당하면 개발 과정속에서 발생하는 이슈는 관리되고 해소될 수 있다.

장기적인 투자를 통해 파괴력 있는 개발수익을 추구할 수 있는 개발수익형 부동산투자는 부동산 투자의 본질이라고 할 수 있는 미래가치투자라고 할 수 있다.

투자사례 핵심포인트

수도권 핵심지역의 개발수익형부동산 투자의 투자가치를 확인할 수 있는 대표적인 투자사례로 평가할 수 있다. 부동산의 내재적 가치와 미래가치에 대한 통찰력 있는 분석과 선제적인 투자를 통해 실투자금 대비 1000%이상의 파괴력 있는 투자수익의 달성이 가능할 수 있었다.