핵심이슈! 투자가치
업무용 오피스텔의 임대수익형 부동산으로서 가치분석
입지분석과 지역의 변화와 발전 가능성과 한계성 분석
미납관리비 리스크의 비용산정을 고려한 입찰 전략 실행
강남지역의 업무용 오피스텔은 임대수익형 부동산으로 투자가치가 높을 뿐만 아니라 안정적인 임대수익을 제공해 준다. 물론 경쟁력있는 입찰금액으로 낙찰받는 것을 전제해야 한다. 별다른 이슈나 문제가 없는 업무용 오피스텔은 시세대비 근소한 차이로 낙찰되는 것이 보통이다.
핵심지역의 경매물건이 갖고 있는 핵심이슈나 문제가 까다롭고 해결하기 어려울수록 낙찰가율은 떨어 지기 마련이다. 서초구 양재동 삼호물산 빌딩에 소재한 해당 업무용 오피스텔은 전용 25평 두 개호를 함께 법인의 사무실로 사용하던 중 법인의 파산과정에서 경매가 진행되었던 물건이다.
해당지역은 양재역에서 마을버스로 3개의 정거장을 이동해서 도달할 수 있는 위치이며 양재천변이 가까운 거리에 소재하는 지역이다. 서초구는 양재동을 중심으로 양재특구개발사업을 추진중이고 그에 따른 향후 지속적인 임대수요와 안정적인 시세형성을 예상할 수 있는 지역으로 평가할 수 있다.
전용 25평 2개호이니 전용면적 50평이 되는 작지않은 물건이며 감정평가금액은 6억선으로 평가되었다. 해당 건물은 매물이 그리 많지 않고 거래시세도 안정적이라고 평가되는 물건이다. 경매물건의 핵심문제는 파산법인이 납부하지 못한 2천만원 상당의 미납관리비의 처리문제였다.
해결하라! 핵심문제
객관적인 시세분석을 바탕으로 한 임대수익률 분석
실사용과 임대관리를 동시 진행시 문제와 비용절감
파산법인 사무실 명도과정 예측과 신속한 진행문제
임대수익형 부동산의 핵심투자가치는 안정적인 임대수익의 실현이다. 정밀한 시세분석을 바탕으로 예상임대수익률의 결과가 투자가치가 충분할 때 최종적인 투자를 결정할 수 있다. 또한 임대수익률을 향상시키는데 대출비중을 일정비율이상 가져가는 것이 효과적이다.
25평 2개호를 낙찰받아 1개호는 사무실로 실사용하고 나머지 1개호는 임대하여 임대수익으로 대출이자와 실사용 사무실의 관리비의 일부를 충당하려는 것이 경매입찰의 기본적인 전략이었다. 그래서 1개호를 임대했을 때의 임대수준과 수익률에 대한 정확한 분석이 중요한 점검포인트였다.
그리고 2천만원이 넘는 미납관리비의 처리문제는 경매물건의 핵심이슈이며 추가적으로 부담해야 할 비용으로 사전에 점검되어야 할 부분이었다.
아파트 경매진행시 미납관리비 문제는 낙찰자와 관리사무실 간의 항상 분쟁거리가 되는 부분이라 서울시는 조례를 통해 경매가 진행되는 아파트의 공용관리비 뿐만 아니라 전용관리비도 낙찰자가 인수하여 해결하도록 규정하고 있다.
대표적인 업무용 부동산으로 분류되는 오피스 상가나 점포용 상가의 경매진행시 미납관리비 처리문제는 대법원 판례가 준용되고 있는데 그 핵심은 낙찰자는 미납관리비 중에서 전용관리비를 제외한 공용관리비를 인수하여 처리해야 한다는 것이다.
미납관리비가 수백만원 정도 수준이면 큰 문제가 되지 않겠지만 1개월의 관리비가 상당금액이 되는 대형 평수의 상가이거나 미납기간이 장기화 된 물건의 미납관리비는 그 금액이 수천만원에 달하기 때문에 입찰전부터 부담해야 할 미납관리비의 규모를 면밀하게 파악해 두는 것이 무엇보다 중요한 문제로 부각되게 된다.
회피하라! 위험요소
시세보다는 저렴하면서도 과도하지 않은 입찰가 산정
미납관리비 비용 리스크의 극복방안과 비용절감 방안
명도과정 장기화를 방지를 위한 대책, 사전 협상 진행
시세보다는 저렴하면서 미납관리비의 리스크로 발생하게 될 추가적인 비용부분까지 고려한 입찰가의 산정이 해당 경매물건의 핵심문제라고 할 수 있다. 2천만원이 넘는 미납관리비의 규모와 파산절차중인 법인 소유 부동산의 명도진행에 대한 위험요소가 입찰자들로 하여금 보수적인 입찰가의 산정을 유도하게 하였다.
경매가 진행되는 업무용 부동산의 미납과리비의 처리에 있어 낙찰자는 공용관리비를 중심으로 인수처리한다는 대법원 판례가 존재하지만 그것은 현장에서 일괄적으로 적용되지 않는 것이 엄연한 현실이다.
미납관리비 처리에 대한 명확한 합의가 이루워 지지 않은 상태에서는 점유중인 해당 부동산의 집기를 반출하는 것을 불허하거나 전기공급 중단 등의 물리력을 행사하는 경우가 빈번하게 발생하고 소송으로 비화되는 경우가 대부분이기 때문에 주의를 요한다.
미납관리비 처리과정에서 협의와 협상을 통해 부담해야 할 미납관리비가 줄어 들 수도 있겠지만 입찰전에 미납관리비 전체를 우선 비용으로 잡아서 처리해 두고 임대수익률 분석이나 투자가치 분석을 진행하는 것이 현명하다.
대부분의 관리사무실은 미납관리비 처리에 있어 그동안의 연체금을 공제하는 수준이나 전체 금액에서 일정한 일부의 금액을 감액하는 수준에서 합의를 진행하고자 주장하며 그것이 수용되지 않으면 소송으로 갈 수 밖에 없다는 강경한 입장을 보이는 경우가 대분분이다. 물론 이러한 상황을 무조건 수용하고 합의를 보라고 이야기하는 것은 아니다.
소송에 소요되는 시간과 그 과정에서 발생할 수 있는 재산권행사의 제한 등을 종합적으로 고려하여 실익을 추구하는 방향에서 현명하게 대처하는 것이 필요하다는 것을 조언하는 것이다.
해당 경매물건은 법인의 파산절차를 관장하는 파산재단에서 진행되는 소송의 결과에 따라 납부한 미납관리비의 상당 금액을 우선 보전받을 수 있게 되었고 또한 양도시 납부한 금액은 비용처리를 진행하여 공제를 받을 수 있게 되어 관리사무실과의 큰 분쟁없이 처리할 수 있게 되었다. 낙찰자는 사무실 인테리어 공사를 마치고 사무실 이전을 완료하였고 나머지 1개호의 임대하여 관리하고 있다.
투자사례 핵심포인트
강남권의 경매물건은 기본적으로 경쟁이 치열하고 감정평가금액 대비해서 낙찰가률도 상당히 높은 편입니다. 별다른 이슈가 존재하지 않는 경매물건은 시세와 비슷한 수준으로 낙찰되는 것이 보통입니다.
경매물건의 이슈와 문제, 투자 위험요소에 대한 조사분석 적업을 성실하게 수행하면 해결 방안을 찾아 낼 수 있고 보다 경쟁력 있는 입찰가로 낙찰을 받을 수 있습니다.
지속적인 가치상승이 예상되는 지역의 부동산 투자에는 보다 적극적인 자세가 요구된다는 것도 기억해 두세요!
