투자사례

제목 공덕역 트리플 역세권 주상복합아파트 낙찰사례_낙찰 후 시세상승 1억 2천!




핵심이슈! 투자가치

임대수익형 부동산이면서 개발수익형 부동산의 미래가치
감정평가금액 저평가 원인분석! 부동산의 현재적 가치분석
효과적인 명도진행과 명도후 신속한 수리와 임대관리 전략

서울지역의 부동산지도는 서초구, 강남구, 송파구의 강남3구와 강동구까지 포함한 범강남권역과 여의도권역, 용산권역, 마포권역, 목동권역 등으로 구분하여 그려질 수 있다. 해당지역은 지역의 상업구역을 중심으로 최고층의 업무시설들이 집적되어 있으며 10억대 이상의 주거용 아파트가 존재하는 핵심지역이다.

공덕역은 마포권역의 핵심지역으로 2005년 수립된 지구단위계획에 의해 구역별로 도시환경정비사업이 계획되어 개발사업이 진행되고 있는 지역이다. 지구단위계획이 수립되어 있는 지역내 위치한 정운주상복합아파트는 1987년에 건축되어 내부적으로 재건축이 추진되고 있는 건물이다.

경매 물건으로 등장한 아파트는 전용면적 36평으로 42평형대 아파트로 감정평가금액이 4억 2천만원으로 평당 1,000만원 정도로 저평가된 물건이었다.
감정평가서의 감정평가의 근거로 제시된 거래사례나 평가사례는 그 시점이 오래된 것이였고 저평가된 것이 분명했으며 재건축을 통한 개발수익은 감정평가금액에 전혀 반영되지 않은 것으로 확인되었다. 매물자체도 희귀하고 아직까지 시세형성에 개발수익에 대한 기대감이 전혀 반영되지는 않은 상황으로 분석되었다.

해결하라! 핵심문제

객관적인 시세조사를 통한 시세분석과 경매 입찰가 산정
재건축 사업 진행을 위한 내부 논의과정에 대한 정보수집
지구단위계획 수립현황 분석 및 주요 지역 개발사업 분석

사전조사 분석단계에서 기본적인 시세조사를 통해 시세분석은 완료되었고 매물현황도 파악되어 해당 물건을 관리하고 있는 부동산 사무소를 현장 방문하여 보다 구체적인 시세조사와 현황파악을 진행하였다.

최근의 거래사례가 없어서 현지부동산에서도 시세형성이 명확하게 단정할 수는 없지만 대략 호가수준은 4억 4천~5천대로 형성되어 있다고 파악되었다. 매물을 확인하고 싶었지만 임차인의 비협조로 확인이 불가능하다는 황당한 답변을 들을 수 밖에 없었다.

조심스럽게 찾아 간 관리사무실에서 입주자대표와 대화를 나눌 수 있었고 내부적으로 중단되었던 재건축사업이 다시 논의되고 있다는 고급정보도 확보할 수 있었다. 그리고 감정평가금액이 터무니없이 낮게 평가되었다는 사실도 다시 확인할 수 있었다.

회피하라! 위험요소

재건축 사업의 장기화 가능성 점검과 임대관리 방안 점검
건물 노후화 정도의 점검과 과도한 수리비 발생여부 점검
명도과정의 예측과 발생 문제들 점검과 신속한 진행계획

시세보다 저평가된 감정평가금액과 도시환경정비사업을 통한 재건축 사업의 진행을 통해 확보할 수 있는 개발수익은 아주 매력적인 미래가치라고 평가할 수 있다. 하지만 대규모 재건축사업의 진행은 많은 시간을 필요로 하며 그 진행과정에서 제기될 수 있는 이슈들이 잘 관리되고 해결되어야 결실을 맺을 수 있다.

장기화가 예상되는 재건축사업을 안내심을 가지고 지켜보기 위해서는 무엇보다 안정적인 임대관리가 선행되어야 한다는 것을 잊지 말아야 한다. 적극적인 전세관리를 통해 투자금을 회수하고 장기적인 미래투자를 실천해 갈 수도 있고 반전세를 지렛대 삼아 임대수익형 부동산으로 관리할 수도 있다.

재건축 연한이 임박한 부동산의 관리에서 중요한 핵심포인트는 다름이 아니라 과도한 수리비용 발생을 경계하며 경제적으로 해당 부동산을 관리하는 것이다. 그래서 최종적인 투자결정을 내리기 전에 건물노후화 정도에 대한 세심한 점검이 필요하며 일정금액 이상의 수리비용과 관리비용이 발생할 수 있음을 예상해야 한다.

임차인이 점유하고 있는 부동산에 비해 소유자나 채무자가 점유하고 있는 부동산은 명도진행 과정에서 더 많은 시간과 노력을 필요로 한다. 투자물건의 명도진행의 향방에 대한 예측과 선제적인 활동전개를 필요로 하는 경우가 자주 발생한다.

명도과정이 장기화 되었을 때에는 추가적인 비용이 발생하여 투자행위에 대한 불안감이나 회의감이 투자자를 힘들게 만들기도 한다.

채무자나 소유자가 점유하고 있는 부동산의 명도진행은 더욱 각별한 주의가 필요하며 명도과정 초기에 명확한 판단과 적극적이며 선제적인 활동이 전개되어야 한다는 것을 기억해 두기 바란다.

투자사례 핵심포인트

부동산 투자의 묘미라고 할 수 있는 저평가된 미래가치가 풍부한 경매물건에 대한 정확한 가치분석을 바탕으로한 적극적인 투자사례입니다. 낙찰받은 2016년 11일을 기준으로 현재 시세는 1억 이상 상승하여 5억 4천대를 호가하고 있으며 재건축 관련 논의도 구체화 되고 있습니다.

부동산의 내재적 가치와 미래가치에 대한 투자사례로 장기적인 관점에서 개발수익은 3억이상 예상됩니다.