핵심이슈! 투자가치
임대수익형 부동산의 최대난적! 공실위험성 극복방안
대지권 미등기 원인 분석, 해결방법 모색과 해결가능성
재계약 가능성과 재계약시 감수해야 할 투자 위험요소
업무용 임대수익형 부동산의 대표적인 투자종목은 오피스 상가와 점포형 상가입니다. 회사 등의 사무실 용도로 사용하는 오피스 상가와 음식점 등의 점포형 상가는 투자시 고려해야 할 포인트가 조금 다르다는 것을 기억해야 합니다. 보다 자세한 내용은 '4-4 업무용 부동산 투자시 주의해야 할 점'을 참고하시기 바랍니다.
지하철 1호선 녹양역에 위치한 해당 상가는 전체 6개층으로 건축된 건물중 5층 전체를 치과병원으로 사용중인 공급평형 120평, 전용면적 90평의 상가경매물건이었다. 역세권에 위치하고 배후에 대단지 아파트를 보유하고 있어 개원한지 8년이 넘은 치과는 고객층을 두텁게 확보한 상태라는 것을 확인할 수 있었다. 병원사업을 확장하다가 어려움에 처해 결국 경매에 나오게 되었다는 것은 현장조사를 나가서 병원관계자를 통해 파악할 수 있었다.
대지권미등기 사유를 파악하는 것은 그리 어렵지 않았다. 상가 분양대금의 일부를 납부하지 않아서 시행사로부터 대지권을 넘겨 받지 못한 상태로 파악되었다. 그런데 재미있는 사실은 당시 시행사 대표가 개인명의로 해당 부동산에 근저당 설정을 해 두었고 부동산 경매에 배당신청까지 완료한 상황이라는 것을 확인할 수 있었다. 미납된 분양대금을 인수하지 않으면서 대지권을 확보할 수 있는 가능성을 확인하는 순간이었다.
해결하라! 핵심문제
대지권 미등기 문제 해결 방안과 리스크 해소방안
정밀한 시세분석과 경쟁력 있는 입찰가 산정문제
객관적인 임대수익률 분석과 투자수익의 예측분석
상가분양 당시 등기업무를 담당했던 법무사를 수소문해서 시행사 대표와의 만남이 주선되었다. 법무사를 통해 시행사 대표가 변경된 사실을 알게 되었고 등기부상 근저당을 설정한 사람과 다른 사람이 시행사대표를 맡고 있었다. 이제 미납한 분양대금 문제는 경매를 통해 완전하게 해소될 수 있고 대지권만 안전하게 확보되면 상가를 온전하게 등기이전 할 수 있다는 확신이 들었다.
대지권 미등기의 해결과 대지권의 안전한 확보문제라는 핵심이슈가 해소될 수 있다는 확신이 들었기 때문에 이제 문제는 정확한 시세분석과 임대수익률분석를 통한 경쟁력 있는 입찰가 산정이었다. 치과병원의 사무장과의 지속적인 만남을 통해 누가 낙찰을 받더라도 치과를 계속 운영하고 싶다는 요청도 확인했고 임차계약 수준도 일정정도 논의를 마쳤다.
이렇게 당시 입주해 있던 치과와 재계약을 추진하려고 했던 이유는 공실없이 바로 임대수익을 실현할 수 있을 뿐만 아니라 잠시 어려움에 처해 있지만 안정적인 치과 운영에 필요한 두터운 고객층을 확보하고 있는 상태라는 것을 병원사무장을 통해 확인할 수 있었기 때문이다.
병의원은 다른 업종에 비해 인테리어, 의료장비 구입 등 시설투자에 많은 비용을 지불하기 때문에 이전이 쉽지 않고 고객확보까지 달성되면 떠나고 싶어도 떠날 수 없는 상황에 이르게 되기 때문에 안정적인 임대수익의 실현에는 적합한 업종이라 평가할 수 있다.
회피하라! 위험요소
상가투자시 점검해야 할 미납관리비 처리방안과 비용산정
상가 입지분석과 업종분석, 재계약 불발시 임대관리 방안
대지권 미등기 문제 해결시점의 장기화에 따른 대비책 마련
상가투자시 반드시 점검해야 할 미납관리비 문제는 상가를 누가 점유하고 있는가에 따라 접근법이 조금 다르다. 채무자나 소유주가 점유하고 있는 상황이라면 미납관리비는 낙찰자가 전액 인수한다고 판단하고 비용산정을 해야 한다.
물론 공용관리비와 전용관리비를 구분하여 공용관리비만을 인수한다는 판례가 존재하지만 현장에서는 그것이 반드시 적용되지 않는 사례가 많기 때문에 우선 비용산정시 전체 금액으로 비용을 산정하는 것이 효과적이다.
점유자가 소유자나 채무자가 아니라면 관리비 미납사유가 무엇인지 보다 세심하게 파악할 필요가 있다. 경매매각을 통해 보증금을 돌려 받을 수 없기 때문에 그에 따른 보상을 받기 위해 관리비를 의도적으로 미납하는 사례가 많기 때문이다. 임차인이 경매매각 이후에도 계속적인 임차를 원하는 경우에는 미납관리비는 자연스럽게 해결되거나 일정금액은 임차인이 나머지는 낙찰자가 부담하는 방식으로 해결될 수 있다.
소유자가 점유중이었던 해당 상가는 치과병원의 경영상태가 어려워져 경매가 진행되는 상황이라 미납관리비를 자체적으로 해결하기는 어려운 상황이었기 때문에 입찰전 비용에 포함시켜 임대수익률 분석을 진행하였다.
감정평가금액 6억 2천만원에 시작한 경매는 대지권미등기 문제때문에 3회차까지 유찰된 상태였다. 입찰자는 모두 5명이었고 최종적인 낙찰가는 4억 9천 1백만원을 기록했다. 차순위 입찰가는 4억 8천 6백만원으로 근소한 차이로 낙찰에 성공할 수 있었다.
경매가 3회차까지 유찰되었지만 대지권미등기라는 핵심이슈가 해결가능한 것으로 확인되었기 때문에 경쟁력있는 입찰가를 산정하여 입찰에 참여하여 낙찰받을 수 있었다.
현재 치과는 경영이 정상화되었고 상가의 가치도 상승하여 시세 6억 5천정도를 형성하고 있어 낙찰가 대비 1억 5천이상의 시세상승을 기록하고 있으며 안정적인 임대수익을 확보하고 있다.
투자사례 핵심포인트
수도권 핵심지역 임대수익형 부동산으로 경매물건의 핵심적인 이슈와 해결해야 할 문제, 그리고 예상되는 위험요소들을 하나씩 해결해 나아가면서 구체적인 해결방안을 확인하여 경쟁력있는 입찰가로 낙찰받은 사례입니다.
경매물건에 대한 치열한 조사분석 노력과 적극적인 투자결정이 만들어 낸 투자사례로 평가할 수 있습니다. 수도권핵심지역의 임대수익형부동산의 투자가치에 대한 실증적 투자사례이기도 합니다.
