투자사례

제목 관악구 신림동 대지지분 46평 실거주 주택 낙찰사례_낙찰가 대비 1억 상승





핵심이슈! 투자가치

실거주 주택으로서의 핵심가치와 경쟁력 검토
재건축 추진을 통한 개발수익 확보 가능성 검토
지역의 변화와 발전이 창출하는 미래가치 분석

해결하라! 핵심문제

감정평가 금액은 미래가치를 반영하고 있는가?
부동산의 시세흐름 이해, 정밀한 시세조사분석
실거주 주택의 선택으로 해결해야 할 문제들

회피하라! 위험요소

소유자 점유 상태, 명도과정에서 예상되는 문제들
과도한 인테리어 비용 발생가능성 검토와 비용산정
명도시기와 이주시기의 불이치 상황에 대한 해소방안

핵심이슈! 투자가치

부동산 투자는 집테크부터 시작된다. 실거주 주택을 구입하기전에 고려해야 할 현실적인 조건들, 즉 교통•교육•생활입지 조건과 함께 지역의 변화와 발전속에 함께 하는 미래가치를 고려해서 선택하면 향후 미래가치가 실현되어 상당한 수익을 실현할 수 있다.

관악구 신림동 고시촌 인근에 위치한 신림현대맨션은 현대산업개발 직원들을 위해 1987년 9월 신축된 87세대 규모의 집합건물이다. 대지 5000여평 지상에 5개동으로 구성되어 3층 높이로 신축되었으며 전용면적은 85평방미터로 세대별 대지지분이 46평  42평, 두가지로 구성되어 있다.

서울대입구 초역세권에 반전세로 거주하다가 계약 만기가 도래하여 실거주 주택을 경매로 낙찰받기 위해 3개월 넘게 물건을 선별했고 1차로 입찰한 물건에 패찰하기도 하였다. 목표수익과 미래가치를 고려해서 낙찰받을 금액으로 입찰가를 산정하는 것을 원칙으로 삼고 있기 때문에 첫 번째 입찰했던 물건에 패찰한 것을 무척이나 다행이라고 생각한다.

단독주택을 제외하고 대지지분이 46평 규모가 되는 집합건물은 찾아 보기 어려운 부동산이다. 5,000평 대지에 87세대로 구성된 단지는 타운하우스 분위기가 연출되었으며 뒷산 산책길로 바로 연결되는 위치도 마음에 들었다. 또한 단지내에는 각종 정원수들이 잘 관리되고 있어 실거주 하기에는 적합한 물건이라는데 아내와 의견의 일치를 보았다.

실거주 주택으로 적합하고 46평의 대지지분으로 재건축을 통한 상당한 개발수익이 예상되는 주거용 부동산으로 집테크의 대상으로 관리하기에 경쟁력을 가진 물건이라 평가할 수 있다.

해결해라! 핵심문제

실거주 주택으로서의 경쟁력이 확인된 부동산의 현재적 가치와 미래가치를 정확하게 진단하는 것이 해결해야 할 핵심문제였다.

감정평가서의 기준시점이 2014년 12월 26일로 기록되어 있는 것을 우리는 주목해야 한다. 부동산 경기가 아직 살아 나기 이전에 감정평가가 진행되었다는 것을 간파할 수 있었고 당시 부동산의 거래사례나 매물시세를 반영해야 하는 감정평가금액은 3억 6천 9백만원이었다.

전용면적 25평에 대지지분이 46평인데  감정평가금액이 4억 미만이니 감정평가금액이 저평가된 것이 분명했고 재건축을 통한 개발수익을 고려한 미래가치는 전혀 반영되지 않은 감정평가금액이라고 분석했다.

당시 동일 평형대의 매물의 시세는 3층 로얄층은 3억 7천대~3억 8천대에 거래되었고 1층은 3억 6천대가 실제 거래시세라 보면 정확한 시세분석이라 할 수 있었다. 당시 시세와 감정평가 금액은 비슷한 수준으로 분석되었다. 시세보다는 저렴하게 입찰가를 산정하는 원칙에 따라 353,683,000원으로 입찰가를 작성해서 입찰서를 제출했다. 하지만 3억 6천대를 입찰한 입찰자가 있었던 모양이다.

아쉬움이 남았지만 어쩔 수 없다고 포기하려는 순간! 대리인을 통한 입찰서에 인감증명서가 첨부되지 않아 무효처리한다는 집행관의 공지가 발표되었다. 흥분과 떨림이 뒤섞여 있는 아내의 목소리가 전화기를 통해 전달되기에 충분했다. 이렇게 행운이 함께 해 준 경매물건의 현재 시세는 4억 7천대 이상을 호가하고 있다. 부동산 시세가 상승한 것도 있지만 재건축을 통한 개발수익에 대한 기대감이 조금씩 시세에 반영되고 있는 상태라고 분석된다.

행운이 따라서 낙찰을 받기는 했으나 미래가치가 시세에 반영되지 못한 물건의 입찰에서는 더욱 적극적인 입찰가 산정이 필요하다는 것을 절실하게 깨닫게 했던 낙찰사례로 기억된다. 부동산의 진정한 가치를 판별할 수 있는 안목과 식견을 갖는 것이 얼마나 중요한 지도 통감할 수 있는 소중한 경험이었다.

회피하라! 위험요소

경매물건의 핵심 점유자가 누구인지에 따라 명도의 방향이 크게 달라지게 되는데 해당 물건은 채무자이면서 소유자가 점유하고 있는 상황으로 파악되었다. 실거주 주택으로 고려하여 입찰을 진행했기 때문에 명도완료시기가 대단히 중요한 상황이었다. 거주하던 주택의 계약만료 및 이주시기와 명도완료 시기가 너무 차이가 나면 많은 새로운 이슈가 발생할 수 밖에 없는 상황이라 보다 적극적인 자세로 명도업무를 진행해야 했다.

부동산의 점유자가 채무자이거나 소유자의 경우에는 명도진행에 다양한 어려움을 겪게 되거나 많은 시간이 소요되는 문제가 발생할 수 있게 된다. 이를 슬기롭게 헤쳐가는 것이 명도업무 진행의 핵심과제라고 할 수 있다. 소유자나 채무자가 실질적인 점유자인 경우에는 더 많은 시간과 이사비용을 요구하는 것이 보통이다.

시간을 무한정 줄 수는 없는 관계로 합리적인 이주비 협상을 통해 신속한 명도를 진행하는 것이 정답이다. 명도협상 초기에는 이사비용으로 100만원을 제시하며 협상을 시작했고 원하는 시기에 이사를 진행하면 추가적인 지원을 약속했다. 결국 150만원의 이사비용을 지불하는 조건으로 명도협상이 마무리되었고 입주전 이테리어 공사기간으로 2주를 확보할 수 있었다. 하지만 이사짐을 1주일 정도 창고에 보관하고 처가에서 생활해야 하는 불편을 감수하고 입주를 할 수 있었다. 그래도 이 정도면 신속하게 명도진행이 완료된 것이라 평가할 수 있다.

투자사례 핵심포인트

실거주 주택을 통한 집테크를 통해 재테크를 시작해 보기를 적극적으로 권장한다. 또한 실거주 부동산의 입찰과 입주를 위해서는 명도기간이 유동적일 수 있다는 것을 고려해서 일정계획을 수립해야 함을 꼭 참고하기 바란다.