실전투자법

제목 성공적인 부동산 경매투자를 위한 3총사
작성자 관리자
작성일자 2017-12-11



대한민국 40, 부동산 경매에 집중하라

부동산 재테크, 부동산 경매가 답이다


성공적인 부동산 경매투자를 위한 3총사


소탐대실하지 않는 부자마인드

 

'부자마인드'*부동산 경매투자 전 과정 속에서 필요한 핵심적인 투자마인드*라고 할 수 있다. '작은 것을 탐하다가 큰 것을 잃게 된다'는 속담 속에서 우리는 '투자자의 욕심'이라는 화두를 만나게 된다. 경매 물건을 낙찰받기 위해 경매법원을 찾고 있는 수많은 투자자들 중에서 60%는 너무 과도한 욕심과 요행을 바라는 심정으로 입찰가를 작성하는 것으로 보인다.


기본적인 권리분석과 시세조사를 진행했다면 산정하기 어려운 입찰가를 작성해서 제출하고 낙찰받기를 고대하는 것은 너무 '욕심꾸러기 심보'를 가지고 있음을 쉽게 알 수 있다.

 
부동산 경매투자의 핵심은 '철저한 조사 작업과 분석 작업'을 바탕으로 '자신의 목표수익'을 정하는 것이다. 그리고 자신이 정한 목표수익이 흔들리지 않는 선에서 최대한 높은 입찰가를 산정하여 입찰에 참가해야 한다. 그래야 경쟁자를 물리치고 낙찰의 기쁨을 느낄 수 있는 확률이 높아지는 것이다.


'소탐대실하지 않는 부자마인드'의 핵심은 자신이 정한 목표수익에 집중하고 그것을 지켜내기 위해 '투자자의 욕심'을 잘 관리하고 조절하는 것이라 할 수 있다.

 

부동산 경매투자과정에서 우리는 부자마인드를 발휘해야 하는 순간을 수없이 많이 만나게 된다. 예를들면 목표수익률과 입찰가 산정, 합리적인 명도 비용의 지출, 집수리 및 인테리어 비용투자, 임대수준 관리와 임대차 계약, 부동산 처분과정에서 부자마인드가 잘 발휘되어야 한다.


과한 욕심을 부리거나 비용지출을 줄이는데만 신경을 쓰다가 시간을 허비하거나 부동산의 가치를 하락시키는 잘못을 범하게 되어 결국에는 손해를 보게 되는 경우가 자주 발생하게 됨을 잊지 말아야 한다.

 

부동산 가치판별의 안목과 식견

 

부동산 투자자로서의 전문가적 투자소양능력은 하루아침에 갖추어지거나 만들어 지는 것이 아님을 우리는 잘 알고 있다. 대부분의 사람들은 부동산 관련뉴스나 정보, 전문가의 주장이나 견해, 그리고 관련도서를 바탕으로 부동산과 관련된 지식을 습득하고 확장해 나간다.


현명하고 유능한 부동산 투자자라면 '부동산 시장의 흐름과 핵심 투자전략에 대한 이해'를 바탕으로 '핵심투자지역의 이해 및 지역별 투자전략'을 습득해야 하고 '투자종목별 가치평가기준 및 핵심 투자원칙'을 숙지하고있어야 한다.

 
부동산 시장은 정부의 부동산 정책과 거시적인 경기변화에 민감하게 반응하기 때문에 항상 주시하고 그에 따른 대응책을 고심해야 한다. 따라서 부동산 시장의 변화와 핵심적인 흐름을 예의주시하면서 투자전략을 수립하고 실천에 옮겨야 하는 것이다.


부동산 시장의 핵심적인 변화와 흐름속에서 투자유망지역을 발굴하고 그 지역에 대한 투자가치를 명확하게 분석한 이후에 핵심투자지역에 집중적인 투자를 진행할 수 있게 된다. 특정 시기별로 집중해야 할 지역과 투자종목의 선정은 투자의 기본이라고 할 수 있다.

 
부동산 종목별로 핵심투자가치와 투자원칙에 대한 기준이 제대로 수립되어 있지 않은 상태로 투자를 진행한다면 많은 시행착오와 투자손실을 보게 될 가능성이 높아 진다.


투자자 스스로 투자종목별 부동산의 핵심적인 가치분석을 수행할 수 있는 소양을 갖추는 것은 무엇보다 중요하다는 것을 잊지 말아야 한다.


나의 부족함을 깨닫고 채워나가며 열심히 배우려는 적극적인 자세가 투자자로서의 출발이라는 것을 명심해야 한다.





 

철저하고 완벽한 권리분석 능력

 

부동산 경매투자의 가장 핵심적인 투자실무능력은 '철저하고 완벽한 권리분석 능력'이라고 할 수 있다. 경매투자의 출발은 철저하고 완벽한 권리분석에서 시작된다고 해도 과언이 아니다. 선별된 경매물건에 대한 사전조사분석의 핵심은 해당 물건의 권리분석상의 이슈나 투자위험성이 존재하지는 않는지를 분석해 내는 일이다.


사전조사 분석단계에서 도출된 핵심이슈, 해결과제, 위험요소에 대한 정확한 진단과 분석을 바탕으로 투자여부를 결정하게 되고 이러한 과정속에서 권리분석의 결과가 중요한 판단기준으로 작용하게 된다.

 

우리는 낙찰되어 매각허가 된 경매물건 중에서 잔금을 납부하지 않아 재매각이 진행되는 경우를 종종 만나게 된다. 이러한 물건 중에 대부분은 안일한 권리분석이나 잘못된 권리분석을 통해 입찰에 참여했다가 더 큰 손해를 방지하기 위해 잔금납부를 포기한 경우라는 것을 어렵지 않게 알 수 있다. 물론 잔금납부를 포기한 물건의 보증금은 돌려받지 못하고 몰수 당하게 된다는 것은 주지의 사실이다.

 

철저하고 완벽하지 못한 안일하고 잘못된 권리분석은 투자자에게 엄청나고 불행한 투자결과를 초래할 수 있으며 한 번의 투자실패는 그 동안의 성공의 공든 탑을 한순간에 무너뜨리게 된다는 것을 결코 잊어서는 안된다.


부동산 경매의 경험이 많거나 부족하거나 항상 철저하고 완벽한 권리분석을 위해 최선의 노력을 다해야 함은 물론 전문가와 네트워킹을 통해 검증받고 조언받는 것을 게을리 해서는 안 될 것이다.

 

부동산 경매투자에 일정한 경험을 쌓은 투자자들이 특수물건의 투자에 많은 관심을 갖고 노력하는 것을 알고 있다. 높은 투자수익률을 목표로 하기에 위험을 감수하면서 투자에 도전하는 경우가 종종 있는데 이러한 투자과정은 너무 위험하고 투자결과를 정확하게 예측할 수 없기 때문에 철저하게 지양되어야 한다.


 특수물건 권리분석은 철저하게 전문가와 의논하는 것을 전제로 투자과정을 진행하는 것을 권장하고 그 과정에서 지출되는 비용을 아까워 한다면 다시 출발점으로 되돌아가 *소탐대실하지 않는 부자마인드*부터 갖추기를 진심으로 바란다.


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