실전투자법

제목 부동산 경매에 대한 몇가지 오해와 진실
작성자 관리자
작성일자 2017-12-10



대한민국 40, 부동산 경매에 집중하라

부동산 재테크, 부동산 경매가 답이다



부동산 경매에 대한 몇가지 오해와 진실

 
부동산 경매는 대박시장이 아니라 도매시장이다.

 

부동산 경매시장은 지속적으로 성장해 왔고 낙찰가율도 시기적으로 변동성이 존재하지만 계속적인 상승곡선을 그리고 있다.



일부 소수의 전유물로 취급되던 부동산 경매시장은 이제 대중화되어 입찰법정에 가보면 20대 젊은층부터 60대 어르신까지 그 참여대상도 다양해 졌다. 환금성이 높은 아파트경매시장은 다른 종목에 비해 가장 높은 입찰율과 낙찰가율을 기록하고 있는 실정이다.


소수의 전문가들이 참여했던 과거의 경매시장에서는 치열하지 않은 경쟁속에서 투자가치가 있는 물건들을 쉽게 낙찰받을 수 있었고 높은 수익률도 보장되었다.



하지만 부동산 경매가 대중화되면서 부터는 정확한 권리분석과 정밀한 시세조사를 바탕으로 종합적인 수익률분석을 통해서 입찰을 진행해야 하는 시대가 되었다.

 
부동산 경매는 대박시장이 아니라 다양한 부동산 물건들의 도매시장이라고 할 수 있다. 도매시장의 특징은 일반 매물시장보다 다양한 물건들을 접할 수 있으며 매물시장보다 경쟁력있는 가격으로 낙찰을 받을 수 있다는 장점을 가지고 있다.



부동산 도매시장에서 물건을 선별하여 조사하고 분석을 통해 투자가치가 있는 물건들에 입찰을 통해 낙찰받아 부동산을 취득할 수 있는 것이다.

 
입찰참여를 위해 입찰법정을 방문해 보면 수 많은 투자자들로 가득한 것을 쉽사리 목격할 수 있습니다. 그런데 물건별로 입찰가를 터무니 없이 적게 써 낸 수많은 투자자들과 만나게 됩니다.



솔직하게 말하면 한심하게 느껴지는 것이 사실입니다.



조금만 시세조사를 진행해보면 낙찰가능한 금액대를 확인할 수 있음에도 불구하고 대박의 욕심에 사로잡혀 어처구니 없는 입찰가를 써내고 낙찰되기를 바라는 욕심꾸러기들로 가득한 입찰법정은 답답함을 느끼지 않을 수 없습니다.

 
투자종목에 따라 다르겠지만 부동산 경매시장은 투자가치가 있는 물건을 선별하여 조사분석작업을 통해 합리적인 목표수익률에 근거한 입찰가로 투찰하여 낙찰을 받았을 때 그 장점이 부각될 수 있는 부동산 도매시장입니다.





 

부동산 경매는 민사집행법에 의한 법집행 과정입니다.

 
부동산 경매로 부동산을 취득했다고 하면 부정적인 시각으로 바라보는 시선들이 존재합니다.



부동산 경매시장이 존재하는 의의는 채무자 본인 스스로의 힘으로는 정리될 수 없는 상황속에 빠져 있는 채권채무관계를 경매를 통해 해결하고 정리해 준다는 것입니다.



낙찰자는 채무자의 부동산을 강제로빼앗은 것이 아니라 채무자의 문제를 해결하는데 크게 기여한 사람입니다.

 
부동산 경매는 민사집행법에 의해 진행되는 법집행과정이며 그 과정속에는 어떠한 불순한 세력의 개입도 허용되지 않습니다.



법집행을 방해하는 행위가 적발되면 그 책임을 묻고 향후 경매참여를 제한하기도 합니다.



일반 매매와 다르지만 부동산 경매로 낙찰받은 부동산에 특별하게 하자가 있거나 권리상의 어떠한 불이익도 존재하지 않으며 권리주장에 제한을 받지도 않습니다.

 
부동산 경매를 통해 실거주 주택을 낙찰받고자 하는 실수요자들이 증가하고 있는 실정입니다.



이제 부동산 경매에 대한 부정적인 시각이 많이 사라지고 있고 그로 인해 폭 넓게 대중화 되었다고 평가할 수 있습니다.



그리고 낙찰자에게는 법원에서 인도명령신청제도를 행사할 수 있게 하여 대항력을 갖고 있지 못한 점유자를 명도하는데도 법적인 강제력을 발휘할 수 있도록 하고 있습니다.



부동산 경매에 대한 막연한 거부감이나 부정적인 시각에 얽매여 부동산 투자기회를 놓쳐 버리지 않는 현명한 투자자가 되기를 바랍니다.

 
부동산 경매는 부동산을 취득하는 방법중에 하나다.

 
부동산을 취득하는 방법은 크게 3가지입니다. 매매를 통한 취득과 부동산 경매를 통한 취득, 그리고 부동산 관련 채권을 인수하여 취득하는 방법입니다.



부동산 경매가 부동산을 취득하는 가장 합리적인 방법이라고 고집하는 것은 올바르지 않습니다.



부동산 물건의 종류와 지역에 따라 구체적인 상황이 다르기 때문에 그 상황에 맞게 가장 효과적인 방법을 선택하여 취득하면 됩니다.

 
부동산 경매로 부동산을 취득하는 방법이 매매거래와 비교해서 유리한 점은 몇가지로 요약할 수 있습니다.



매매시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회, 매매계약시보다 대출비중을 높여 실투자금을 줄여 수익률을 높일 수 있으며 특정한 물건은 매매시장에서는 매수기회를 잡기 어려운 물건들을 낙찰받을 수 있습니다.

 
부동산 경매는 철저한 시세조사와 수익률분석에 근거해서 입찰가를 산정하여 낙찰을 시도하기 때문에 시세보다 과도하게 낙찰받지 않게 됩니다.

 

과도한 대출비중을 가져가는 것은 부실화되었을 때 문제가 발생할 수 있으나 효과적인 수준의 대출활용은 실투자금을 최소화하고 수익률을 높일 수 있는 전략적인 선택입니다.


부동산 경매시장의 매물들은 부동산 소유자들의 문제때문에 경매가 진행되는 경우가 많습니다. 그러한 물건중에는 매매시장에서는 찾아 보기 어려운 보석같은 물건들도 섞여 있는 경우가 있습니다. 이렇게 투자가치 높은 물건들은 매매시장에서는 매수하기 어려운 물건들로 경매를 통해 이를 취득하는 것이 부동산 경매의 묘미라고 할 수 있습니다.

 
경매낙찰 후 명도과정은 어렵고 힘들지 않습니다.

 
투자자들이 부동산 경매를 어려워하는 이유중에 하나가 낙찰 후에 부동산 명도 관련 문제입니다. 우선 법원에서 진행하는 경매에서는 낙찰자에게 인도명령신청제도를 사용할 수 있도록 법적으로 규정하고 있습니다. 하지만 한국자산관리공사(Kamco)에서 진행하는 공매는 부동산의 명도는 낙찰자가 책임지게 되니 공매입찰시 점유자의 파악과 대항력의 유무를 세심하게 확인해야 합니다.

 
법원이 낙찰자에게 부여하는 인도명령신청제도와 강제집행절차는 점유자를 이주시키는 명도업무를 수월하고 효과적으로 수행할 수 있습니다.



명도과정에 대한 막연한 두려움보다는 실무지식과 경험을 통해 진행이 가능하다는 믿음을 갖으시길 바랍니다. 그리고 어려움을 느끼시면 실무경험이 많은 분들에게 의뢰해서 진행하는 방법을 활동해도 좋습니다.


 
 

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