실전투자법

제목 수도권 핵심지역의 부동산 투자에 집중하라
작성자 관리자
작성일자 2017-12-20


대한민국 40, 부동산 경매에 집중하라

부동산 경매투자 이것만은 기억하세요!

수도권 핵심지역의 부동산 투자에 집중하라



서울지역, 수도권 지역, 그리고 지방 부동산

 

서울지역은 서초구, 강남구, 송파구 강남 3구와 이제 범강남권역으로 분류되기 시작한 강동구을 우선 분류할 수 있다. 여기에 여의도권역, 마포권역, 용산권역, 목동권역은 업무중심지와 함께 10억대 이상의 아파트가 존재하는 핵심지역으로 구분할 수 있습니다.

 

수도권은 경기도와 인천광역시로 서울을 둘러싼 아주 넓은 지역을 포괄한다. 경기도 지역중에서 수도권 핵심지역으로 분류되는 지역은 구리시, 남양주시, 과천시, 광명시, 성남시, 용인시, 수원시, 시흥시, 평택시 등 입니다. 인천광역시는 남동구, 부평구, 송도지역, 청라지역 등의 핵심지역으로 분류할 수 있습니다.

 

지방 부동산은 5개의 광역시로 우선 구분할 수 있다. 부산광역시, 울산광역시, 대구광역시, 대전광역시, 광주광역시는 지방부동산의 핵심지역으로 구분할 수 있다. 여기에 제주도, 세종특별시는 지방부동산의 특수지역으로 구분해야 한다.

 

지역별 주거용부동산, 수도권 핵심지역의 업무용부동산

 

서울지역과 수도권 핵심지역, 그리고 지방의 주거용부동산을 일률적인 기준으로 평가하고 논하기는 쉽지 않다. 지역별로 투자가치와 투자포인트가 다르기 때문이다. 여기서는 지역별 주거용부동산의 투자가치적 측면을 중심으로 이야기를 해 보려고 한다.

 

주거용 부동산은 아파트, 다세대 빌라, 단독주택, 세대형 다가구, 원룸형 다가구 등으로 구분할 수 있다.

 

아파트의 기본적인 투자가치는 시세변동에 민감하고 환금성이 높아서 시세하락기에 매수하여 시세상승기에 매도하면 매매차익의 실현이 용이하다는 것이다.


또한 다른 주거용부동산에 비해 특히 대단지아파트는 입지조건과 다양한 생활편의시설, 그리고 주변 인프라가 잘 조성되어 있어 경쟁력 있고 안정적인 임대수익이 보장되는 임대수익형 부동산으로 각광받고 있다.

 

대지지분이 넓은 저층 아파트들은 재건축을 통한 파괴력있는 개발수익이 보장되는 개발수익형 부동산으로 투자가치가 높은 부동산으로 평가할 수 있다.


강남권을 비롯한 서울지역, 수도권 핵심지역, 지방의 핵심지역의 재건축아파트는 개발수익형 부동산으로서의 투자가치가 높아서 많은 투자자들의 투자처로 활용되고 있다.






부동산을 투자가치적 측면으로 구분하면 임대수익을 추구하는 임대수익형 부동산과 개발수익을 추구하는 개발수익형 부동산으로 양분할 수 있다. 대표적인 주거용 부동산으로 분류할 수 있는 아파트, 다세대 빌라, 단독주택, 원룸형 다가구 등도 각각 임대수익형 부동산과 개발수익형 부동산으로 투자가치를 구분하여 살펴보아야 한다.

 

지역재개발사업은 강남권을 비롯하여 서울지역 전체에서 진행하고 있지만 개발수익에 대한 기대감이 시세에 이미 많이 반영되어 있기 때문에 투자를 진행하기 위해서는 최소 1~15천이상의 실투자금이 소요된다.


하지만 수도권 핵심지역은 실투자금 5천만원 이하의 금액으로도 투자가 가능하다. 지역재개발사업의 투자종목은 주로 대지지분이 넓은 다세대 빌라인데 이는 실투자금의 규모를 최소화하기 위한 전략적인 선택이라고 보면 된다.

 

임대수익형 부동산에 대해서도 비슷한 논리가 적용된다. 서울지역 임대수익형부동산의 임대수익률은 수도권 핵심지역의 임대수익형 부동산에 비해 낮은 것이 부정할 수 없는 현실이다.


물론 수익률이 낮아도 서울지역을 선호하는 투자자는 그의 선택과 판단에 따라 투자를 진행하면 그 뿐이다. 투자자의 투자성향과 선택에 대해서 투자자 스스로 책임지면 되기 때문이다.

 

투자자들은 투자금의 규모와 투자성향에 따라 지역을 우선하여 투자하기도 하고 실투자금을 최소화하면서 투자위험을 분산하는 방향으로 투자를 진행하기도 한다. 선택은 투자자의 몫이고 그 결과도 투자자에게 모두 귀속되는 것이다.


하지만 필자는 그 동안 보다 전략적이고 투자위험을 분산하는 방향으로 투자를 진행해 왔으며 그러한 투자방향이 더욱 효과적이라 판단하고 선호하는 편이다.

 

부동산 투자의 기준은 지역이 아니라 투자수익률이다.

 

부동산은 지역을 기반으로 존재하는 것이기에 투자물건에 대한 분석작업을 진행할 때에는 지역에 대한 입지분석을 기본으로 하여 지역의 변화나 발전에 대한 계획이 있는지 개발사업이 추진되고 있지는 않은지 꼼꼼하게 살펴보기 마련이다. 부동산 투자를 진행함에 있어 지역성은 무시할 수 없는 중요한 부분이라는 것은 명확한 사실이다.

 

그런데 조건과 상황이 서로 다른 지역에서 동시에 재개발사업이 진행된다고 가정해 보자. 재개발사업의 사업성과 개발수익의 규모에 대한 분석작업을 진행하다 보면 마지막에 우리는 실투자금이라는 녀석을 만나게 된다.



실투자금은 투자여부를 결정하는데 핵심적인 기준이 된다. 그 이유는 우리의 투자금이 항상 유한하기 때문이다. 유한한 투자금을 전략적으로 운용해야 하는 것이 투자자의 숙명이기에 실투자금의 규모는 최종적인 투자결정을 하는데 핵심적인 기준이 되는 것이다.

 

투자지역과 구체적인 투자종목에 따라서는 예외적인 사례가 존재하겠지만 지역재개발사업이나 저층 재건축아파트와 같은 개발수익형부동산이나 상가투자의 경우에는 서울지역에 투자하는 것 보다는 수도권 핵심지역을 중심으로 투자를 전개하는 것이 보다 전략적인 투자방향이라 판단한다.


실투자금 대비 투자수익률이 더 높은 것을 우선시 한다는 원칙과 분산투자를 통해 투자위험을 낮추고 더 안정적인 수익을 실현한다는 전략적 선택에서 말이다.

 


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