대한민국 40대, 부동산 경매에 집중하라

부동산 경매투자 이것만은 기억하세요!

업무용 부동산 투자시 주의해야 할 점을 기억하라

업무용 부동산의 종류와 투자 종목별 점검사항

업무용 부동산은 오피스 상가, 점포형 상가, 업무용 오피스텔, 근생건물로 분류할 수 있다. 주거용 부동산에 비해 투자규모가 상당하기 때문에 투자금을 고려해서 투자물건을 선별할 필요가 있다.

상가투자시 고려해야 할 가장 중요한 것은 입지분석, 상권분석, 업종분석이라고 할 수 있다. 입지, 상권, 업종분석이 철저하게 진행되었다면 상가투자의 최대 위험요소인 공실위험을 극복하고 안정적인 임대수익을 실현할 수 있다.

오피스 상가나 업무용 오피스텔은 사무실 용도로 사용되는 것을 고려해서 교통입지를 잘 살피고 해당 건물의 건물관리 상태 및 관리비 수준에 대한 조사와 주변 경쟁 물건들에 비해 경쟁력을 가지고 있는 물건인지 비교분석을 진행해 보아야 한다.

건물의 공실율이 어느 정도 되는지도 점검해야 하고 주변 부동산사무실을 통해 해당 물건에 대한 인지도나 평판도 함께 파악해 보는 것이 필요하다.

전문직종의 업종이 임차를 들어 있는 상태라면 상권분석과 업종분석에 시간과 정성을 기울여야 한다. 해당 업종이 자리를 잡아 고정고객을 확보 했는지 주변 경쟁 업체들과 경쟁에서 우위를 차지하고 있는지도 점검해 보아야 한다.

병의원 등 전문직종군은 안정적인 임대수익을 확보할 수 있지만 주변의 경쟁업체가 너무 많으면 경쟁에서 밀려 날 수도 있다는 것을 세심하게 살펴 볼 필요가 있다. 임차기업의 사업부진으로 사무실이 공실이 되는 경우 충분한 임대수요를 통해 공실기간이 최소화 될 수 있는지도 예측해 보아야 한다.

점포형 상가는 주로 1층에 위치하지만 2층~3층에 위치한 경우도 상당수 존재한다.

안정적인 상권이 형성된 지역에서 1층 상가는 꾸준하고 풍부한 임대수요를 갖고 있기 때문에 매출부진으로 매장이 문을 닫게 되어도 빠른 대체 수요가 풍부해서 새로운 임대가 가능하다.

그런데 1층이 아니라 2~3층에 위치한 상가들은 상황이 다를 수 있다. 그래서 상권분석 및 업종분석을 철저하게 진행해야 할 뿐만 아니라 매출정도를 추가로 분석할 필요가 있다. 매출이 안정적으로 발생하여 수익을 창출하고 있는지에 대해서 면밀하게 점검하는 것이 필수적이다.

가공된 매출규모에 속아서 매입하거나 낙찰 받았는데 영업부진을 이유로 임대료 인하를 요구하는 사례가 종종 발생한다. 대체 수요가 풍부한 곳이면 임대계약을 종료하고 새로운 임차인과 계약을 하면 되겠지만 공실을 걱정하여 임대료 인하를 선택하게 되면 안정적인 임대수익의 확보가 어려워 질 수 있다는 것을 기억하기 바란다.

임대수익률은 다소 떨어지지만 안정적인 임대수익을 확보하기 위해 건물투자를 고려하는 투자자들이 있다. 이러한 투자자들 중에는 순수하게 안정적인 임대수익을 확보하기 위해 건물 매입이나 낙찰을 고려하는 경우도 있지만 높은 임대료를 지불하면서 기업의 사무실을 운영하거나 전문 직종군 예를들어 병의원을 운영하면서 그 임대료를 매개로 사옥이나 병의원 건물을 낙찰받거나 매입하려는 경우도 있다.

서울지역의 30~50억 규모의 꼬마빌딩과 100억 미만의 빌딩들은 몇 년간 시세가 너무 많이 상승했고 매물 자체도 많지 않은 상황이라 경쟁력 있는 가격으로 매수하거나 낙찰받기 어려운 상태라고 보면 틀리지 않는다.

노후화된 건물을 매입해서 신축하거나 핵심상권 인근에 위치한 단독주택이나 다가구주택을 매입해서 신축하는 것이 경제적일 수 있지만 그것도 높은 시세 상승 덕분에 녹록하지는 않는 상황이다.

부동산 호황기 보다는 조정기나 하락기에 매입이나 낙찰을 고려해 보는 것이 현실적이라 판단된다.

건물 매입이나 낙찰시 주의해야 할 부분은 건물 노후화 정도에 대한 점검과 수리 및 리모델링 비용산정 문제, 실질적인 임대현황 파악과 임대수익률 분석, 매입 및 낙찰시 명도문제에 대한 검토를 충분하게 진행해야 추가적인 비용발생과 소유권 이전상의 이슈가 발생하지 않는다.

권리분석상의 이슈를 가지고 경매시장에 등장하는 건물은 시세보다 저렴하게 건물을 취득할 수 있는 기회를 제공해 주기도 한다. 안정적인 자금력과 철저한 권리분석, 법률적 검토를 병행한다면 경매 낙찰을 통해 경쟁력 있는 건물을 취득할 수 있다.

기회가 자주 오는 것이 아니기 때문에 사전준비 상태에서 해당 물건이 등장하면 신속한 분석작업을 진행하고 입찰에 참여해야 낙찰가능성을 높일 수 있다.

경매를 통한 업무용 부동산 투자시 지켜야 할 원칙

경매를 통해 업무용 부동산을 낙찰받기 위해서 고민해야 할 첫 번째 문제는 물건선별 지역을 ‘서울지역에 국한 할 것인가? 아니면 수도권 핵심지역을 포괄할 것인가?’하는 문제이다.

결론을 먼저 말하면 서울지역 중심으로 물건을 선별하면 물건 자체가 협소할 뿐 만 아니라 목표임대수익률(7%~ 10% 이상의 임대수익률)을 실현할 수 있는 물건이 그리 많지 않다는 것이다. 그래서 수도권 핵심지역을 포괄해서 물건을 선별하기를 권장하면서 실전투자 과정에서 얻은 경험을 바탕으로 정립한 투자원칙을 공유하도록 하겠다.

첫째, 공실상태에 있는 물건은 피하고 임차된 상태의 물건을 중심으로 선별한다.

다양한 공실사유가 있겠지만 가급적 공실상태의 물건은 피하기를 권장한다. 하지만 특별한 공실사유가 명확하게 확인된 경우를 제외할 수 있다.

소유자가 채무자이며 점유자라면 영업부진이나 매출부진에 의해 공실이 되는 경우가 많기 때문에 해당 업체의 자체문제인지 입지조건이나 상권문제인지 아니면 업종선택의 문제인지 분석해 볼 필요가 있다. 그래서 임차인이 들어 있는 상가를 기준으로 선별하는 것이 보다 안정적인 선택이 될 수 있다.

둘째, 현재 임차계약 수준으로 수익률 분석을 진행하고 목표수익률 달성이 가능한지 점검한다.

임차인이 들어 있는 상가의 임차계약 내역으로 수익률분석을 진행해서 목표수익률에 근접한 수익률 실현이 가능하다면 조금 더 면밀한 조사작업과 분석작업을 진행해야 한다. 또한 현 임차계약사항이 정상적인 수준인지에 대해서도 점검해야 한다. 소유자와 임차인이 가족관계 등의 특수관계인이면 낮은 임대수준으로 계약이 체결되어 있을 수 있기 때문이다.

셋째, 임차업종에 대한 상권분석 및 업종분석을 진행하여 재계약 가능성을 체크한다.

일정수준 이상의 임대수익이 실현될 수 있는 상황이라면 기존의 임차인과 공실없이 재계약을 진행한다면 서로에게 유익할 수 있기 때문이다. 임차업종에 따라서는 많은 비용을 들여 시설투자를 진행하여 임차계약의 유지를 원하는 임차인이 있을 수 있다.

하지만 이런 경우 보증금을 돌려 받을 수 없는 경우라면 임차인 본인이 입찰에 적극적으로 참여하는 경우도 빈번하게 발생한다. 현장조사 과정에서 조심스럽게 재계약 의사를 확인하는 것은 필요하지만 입찰정보를 노출하는 실수를 저지르지 않도록 주의해야 한다.

넷째, 현재 임차업종의 영업상태 및 임대수준에 대한 객관적인 평가를 진행한다.

세무서에 신고된 임차계약 내역이나 임차인의 권리신고내역은 세금을 누락하기 위한 가공된 데이터일 수 있다는 것도 염두에 두기 바란다. 그래서 업종분석과 상권분석을 진행하고 영업상태와 매출수준도 세심하게 살펴보아야 한다.

높은 임대수준으로 계약되어 있지만 영업부진이나 매출부진으로 임대수준의 하향조정이 필요하거나 임차인을 내 보내야 할 상황은 아닌지 꼼꼼하게 점검해야 한다.

다섯째, 미납관리비 존재 유무를 점검하고 관리비 수준에 대한 점검을 진행한다.

미납관리비는 그 금액이 미미한 수준일 경우도 있지만 몇천만원에 이르는 큰 금액일 수도 있다. 소유자겸 채무자가 상가를 사용하고 있는 상황에서 경영부실이나 매출부진으로 수 개월의 관리비가 미납되는 경우가 자주 발생하니 미납관리비에 대한 조사작업은 철저하게 진행해 두어야 한다.

임차인이 장사도 잘 되는데 보증금을 회수하기 위해서 의도적으로 관리비를 미납하는 사례가 많으니 이러한 상황에 대해서도 슬기롭게 대응해야 한다.

여섯째, 최종적인 수익률 분석과 종합적인 평가를 통해 투자가치를 점검한다.

종합적인 조사분석을 통해 수익률분석을 진행하여 투자가치를 점검하고 입찰참여 여부를 결정해야 한다. 목표수익률 실현을 근거로 하여 그 수익률이 흔들리지 않는 선에서 최대치의 입찰가를 산정해서 입찰해야 낙찰의 열매를 수확할 수 있다.

과한 욕심을 부리면 그 동안의 조사작업과 분석작업, 그리고 투여한 시간과 열정이 아무 의미없는 것이 되어 버린다. 목표수익률까지만 욕심부리는 현명한 투자자가 되기 바란다.