실전투자법

제목 재개발, 재건축 부동산 투자에 관심을 가져라
작성자 관리자
작성일자 2017-12-20


대한민국 40, 부동산 경매에 집중하라

부동산 경매투자 이것만은 기억하세요!

재개발, 재건축 부동산 투자에 관심을 가져라


임대수익형 & 개발수익형 부동산의 투자포인트

 

재개발, 재건축 부동산을 포괄해서 개발수익형부동산이라 부른다.


임대수익형 부동산이 임대수익을 핵심 투자목표로 삼는다면 개발수익형 부동산은 개발수익을 추구한다고 보면 된다. 투자포인트가 서로 다르기 때문에 투자물건을 선별하는 기준과 내용도 다를 수 밖에 없음을 이해해야 한다.


개발수익형부동산에 많은 관심과 투자를 진행하라고 권하는 이유는 임대수익형 부동산에서 확보할 수 있는 임대수익은 개발수익에 비하면 아주 미약한 수준이기 때문이다. 하지만 개발수익형 부동산의 파괴력 있는 개발수익을 확보하기 위해서는 선제적인 투자를 진행해야 할 뿐 아니라 장기적인 투자기간을 잘 관리해야 한다는 것을 잊지 말아야 한다.


임대수익형 부동산을 통해 월별 현금유동성을 확보하고 개발수익형부동산을 안정적으로 관리할 수 있는 심리적인 여유와 경제적 안정을 가져다 줄 수 있으면 서로 보완적인 역할을 충실하게 수행한다고 볼 수 있다.



임대수익형 부동산의 뒷받침이 바탕이 되어 개발수익형 부동산의 개발수익을 안정적으로 확보할 수 있다는 것이다.

 

개발수익형 부동산의 투자원칙은 장기투자이다

 

개발수익형 부동산, 즉 재개발지역과 재건축아파트에 투자를 권유하면 많은 분들이 언제 개발이 될지 모르는 불투명한 부동산에 어떻게 투자를 하느냐?’고 반문하는 것이 보통이다. 이러한 반문이 되돌아 오는 것은 재개발지역이나 재건축아파트에 투자했다가 낭패를 보았던 과거의 경험들이 있었기 때문이기도 하다. 여기서 우리는 사실관계를 제대로 살펴볼 필요가 있다.

 

우리는 1997~1998년에 IMF 구제금융시기와 2007~2008년 서브프라임 모기지 사태를 기억하고 있을 것이다. 이 시기에 진행되던 재개발, 재건축 사업들은 몇몇 사업장을 제외하고는 중단되었다고 보면 사실과 크게 다르지 않다.



이것은 개발사업 자체 내부의 문제로 사업이 중단된 것이 아니라 외부의 거대한 태풍같은 영향권에 빠져 들면서 사업이 중단되었다고 보는 것이 정확할 것이다. 두 시기에 개발수익형부동산에 투자했던 많은 사람들은 중단된 사업이 언제 다시 시작될 지 기약없는 기다림의 시간에 빠져 들게 되고 매수가에 턱없이 부족한 금액으로 매도하고 황급히 탈출하는 이들도 많았다.


중단되었던 개발사업들이 다시 본격적으로 재개된 시기는 부동산 경기의 회복을 위해 다양한 부양책을 발표했던 2014~2015년에 집중되어 있으며 2016년도부터는 부동시장이 점차로 과열조짐을 보이기 시작하였다.

 

개발수익형 부동산 투자는 장기투자를 지향한다. 그것은 시세가 상승하기 전에 선제적인 투자를 진행해야 개발수익 뿐만 아니라 시세상승분까지 수익으로 확보할 수 있기 때문이다. 그런데 선제적인 투자라는 것이 근거없는 믿음으로 진행되어서는 실패를 보기 십상이기 때문에 주의를 기울여야 한다.



개발사업이 진행되는 지역이나 재건축 아파트 단지의 사업성과 시세상승 정도, 매수가 대비 감정평가금액 즉 권리가액의 차액발생 정도, 조합원 분양가 대비 일반분양가 수준비교, 조합원에게 제공되는 시공사의 옵션제공내역 및 금융지원 내용, 일반분양가 대비 시세상승 여력정도 등을 점검해야 합니다.



개발수익형 부동산 투자는 불확실성에서 진행하는 것인 아니라 위의 내용들을 분석하고 예측하여 수치화된 데이터를 근거로 투자하는 것이며 개발사업 진행상에 발생할 수 있는 이슈들에 대해서도 면밀하게 점검해야 합니다. 개발수익형 부동산 투자는 과거의 위험천만 묻지마 투자가 아니라 장기적인 가치투자라고 할 수 있습니다.

 


개발수익형 부동산의 풍성한 열매를 수확하라

 

부동산 투자의 원칙중에 하나가 저가에 매수해서 시간에 투자하라!’라는 것이다. 투자사례를 다루는 5장에서 자세하게 소개하겠지만 저가에 매수해서 시간에 투자하라!’는 투자격언을 실천한 사례를 하나 소개하도록 하겠다.

 

인천 부평구 소재 부평아파트가 재건축사업을 진행하고 있다. 부평아파트는 7호선 굴포천역과 인천지하철 1호선 부평시장역을 함께 공유하는 더블역세권에 위치해 있으며 상업지역에 위치해서 용적률이 560% 상한지역으로 실제 용적률 480%로 사업이 진행되고 있다.



2017714, 사업시행인가총회를마치고 권리가액 산출을 위한 감정평가작업이 진행중이며 10월 조합원 분양신청을 앞두고 있다.



현재 18평형 아파트의 시세는 18천 중반대를 24평형 아파트는 24천대를 형성하고 있다. 201418평형 아파트 2채를 함께 매입했는데 매수가는 15백만원, 11천만원이었다. 아파트 담보대출과 월세 보증금을 활용하여 실제 투자금은 3천만원 정도 투입되었다.



3년 넘게 월세로 임대를 주어 대출이자를 지불하고 10여만원 정도 차액이 발생하고 있다. 매수가 대비 7천만원 이상의 시세상승분이 발생했지만 매도할 시기가 아니다. 조합원 분양가 대비 일반분양가의 차액이 대략 1억정도 발생하게 될 것으로 예상되기 때문이다.



물론 3년 넘게 투자기간이 진행되고 있고 신축후 입주까지는 3년 정도가 추가적으로 소요되겠지만 3천만원 실투자금으로 3억정도의 개발수익을 실현할 수 있는 기회가 쉽게 찾아 오지는 않겠지요.

선제적인 투자를 통해 시세상승 수익과 함께 파괴력 있는 개발수익을 실현할 수 있었던 대표적인 사례라고 할 수 있다.

 

개발수익형 부동산 투자를 통해 개발수익을 실현하면 또다른 시작을 준비할 수 있는 투자금이 확보될 수 있다. 개발수익형 부동산 투자는 조금 더 규모있는 투자의 징검다리가 되어 줄 것이고 부동산재테크를 통해 경제적 자유를 누리게 되는 시기를 앞당겨 줄 수 있으리라 믿는다.

 

서울지역에서도 재개발사업이나 아파트재건축사업은 진행되고 있다.


서울지역에서 진행되는 재개발 사업에 투자하려면 실투자금의 규모가 1~2억 이상은 되어야 하고 강남권 재건축 아파트의 경우는 4~7억 정도를 투자해야 하는 현실에서 수도권 핵심지역의 재개발, 재건축아파트에 실투자금을 최소화하여 분산투자하는 것이 현명한 투자라고 판단한다.


또한 서울지역은 개발수익에 대한 기대감이 이미 시세에 많이 반영되어 높은 매수가로 매입해야 하는 실정이라는 것도 참고해야 한다.

 

개발사업에 대한 세심한 점검과 사업성 검토와 예상수익률분석을 통해 장기적인 관점에서 개발수익형 부동산에 투자한다면 그 풍성한 열매를 수확할 수 있을 것이다.

 


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