실전투자법

제목 부동산 경매투자 주거용 부동산부터 시작하라
작성자 관리자
작성일자 2017-12-20



대한민국 40, 부동산 경매에 집중하라

부동산 경매투자 이것만은 기억하세요!

부동산 경매투자 주거용 부동산부터 시작하라


주거용 부동산의 꽃! 아파트 경매의 낙찰전략

 

부동산 경매시장에서 가장 인기있는 투자종목은 아파트라고 할 수 있다. 아파트는 환금성이 높고 거래가 용이할 뿐 만 아니라 시세변화에도 민감해서 낙찰시기를 잘 조정하면 매매차익의 실현이 가능한 투자종목이라고 할 수 있다.

 

하지만 아파트는 시세정보가 오랜 기간동안 축적되어 있을 뿐 만 아니라 그 정보도 충분하게 공개되어 있기 때문에 시세보다 많이 저렴하게 낙찰받기는 어려운 것이 현실이다. 어떤 경우에는 치열한 경쟁속에서 시세보다 더 비싸게 낙찰되는 경우도 빈번하게 발생한다.

 

수강생들이나 투자자들에게 아파트를 공략할 때 몇가지 기준을 가지고 접근하라고 주문한다.

 

첫째, 재건축 가능성이 있는 아파트로 시세가 저평가 된 아파트를 공략하라!

 

오래 된 아파트라 내부수리를 진행하여 임대하거나 실거주해야 겠지만 입지조건이 탁월하고 주변의 아파트들이 재건축이 진행되고 있는 지역이라면 향후 시세상승과 개발수익을 함께 얻을 수 있는 투자가치가 높은 물건이라 평가할 수 있다.

 

둘째, 시세변동에 민감한 부동산이기 때문에 시세 상승기보다는 시세 하락기에 낙찰받기를 권장한다.

 

아파트 시세흐름을 파악하고 투자를 할 수 있다면 치열한 경쟁속에서도 투자수익을 실현할 수 있다. 시세가 조정되는 시기나 하락기라고 판단되었을 때 낙찰받는 다면 시세상승기에 매매차익을 실현하는 것은 그리 어렵지 않다. 또한 전세가율이 매매가의 80%에 육박하는 시기에는 낙찰 후 전세로 임대하여 투자금을 최소화시키고 회수하는 전략으로 접근하면 효과적이라 할 수 있다.

 

셋째, 투자가치가 있는 아파트는 급매물을 매입하는 것도 적극적으로 고려하라.

 

관심있는 아파트 단지를 관심 물건으로 선별한 후에 경매물건은 물론 일반 매물현황도 지속적으로 관리하다가 급매물이 있을 때는 매매를 통해 매입하기를 추천한다.


관심 물건으로 선별해서 관리하는 아파트가 경매물건으로 등장하는 것은 그 가능성이 많지 않기 때문에 급매물이 있을 때는 매매를 통해 매수하는 것이 현명한 선택이다. 물론 투자가치가 충분하고 시세보다 저렴하다고 판단될 때 매수해야 한다.

 


주거용 부동산 투자의 핵심 경쟁력 이해

 

많은 투자종목 중에 주거용 부동산을 먼저 추천하는 이유를 궁금해 하는 독자들이 있을 것 같아서 한번 정리하고 넘어 가도록 하겠다.

 

첫째, 실투자금을 최소화 할 수 있으며 이를 통해 분산투자가 용이한 투자종목이다.

 

주로 소형아파트와 역세권 다세대 빌라를 중심으로 투자를 진행할 수 있으며 이를 통해 실투자금을 최소화할 수 있다. 투자금이 여유있는 투자자가 아니라면 분산투자를 통해 월별 임대수익을 추구하기에 적합하며 쟁쟁력을 갖고 있는 핵심 물건은 가격의 상승과 하락이 주기적으로 반복될 수 있으나 임대수준은 크게 변동하지 않고 안정적인 임대수익을 제공받을 수 있다.

 

둘째, 경쟁력 있는 물건은 임대수준의 변동이 크지 않고 2년 주기로 임대계약이 진행되기 때문에 안정적인 관리가 용이하다.

 

부동산의 가격은 여러 가지 외부요인에 의해서 영향을 받아 상승과 하락을 반복하게 된다. 그 변동의 흐름이 몇년에 걸쳐 진행되기도 하고 6개월 이내로 짧은 주기로 진행되기도 한다. 특히 소형아파트는 이러한 가격변동 주기가 반복적으로 발생한다는 것을 숙지해야 하고 가격변동에 비해 임대수준의 변동폭은 그리 크지 않고 안정적인 수준을 유지한다는 것이다.

 

셋째, 시세보다 저렴하게 낙찰받거나 시세 상승초기에 시세와 비슷하게 낙찰받았다면 임대사업자를 등록해서 보유기간을 채우고 양도하라.

 

소형아파트나 역세권 빌라를 낙찰받는 이유는 월세 임대수익을 얻거나 전세임대를 진행하고 투자금을 회수하여 다른 투자를 진행하기 위해서이다.


월세로 임대하든 전세로 임대하든 임대사업자등록을 하기를 권장한다. 물론 주거용 임대소득에도 과세를 진행하는 방향으로 세제개편이 진행되고 있지만 연간 2천만원미만으로 관리하고 임대 물건이 85평방미터 미만이면서 전세 3억 미만이면 과세 대상에서 제외되고 있음을 기억하고 가급적 이러한 기준에 부합되도록 관리해야 한다.

 

임대사업자등록을 진행하고 임대수익을 추구하다가 보유기간 4년을 채우고 매도하면 양도소득세를 절세할 수 있기 때문에 잘 활용하기 바란다. 또한 임대사업자등록한 주택은 사업용 부동산으로 분류되어 보유주택에서 제외된다는 것도 기억해 두면 도움이 된다.

 

전략적 포트폴리오 투자의 핵심! 주거용 부동산 투자

 

주거용 부동산을 중심으로 임대수익형 부동산과 개발수익형 부동산을 전략적으로 분산투자하는 것을 *전략적 포트폴리오투자법*이라 설명했다. 이는 실투자금의 규모가 1~3억 미만의 투자자의 전략적 선택의 방법이라고 할 수 있다.

 

안정적인 임대수익을 실현하기 위해서는 물건을 선별하여 경쟁력 있는 요소를 분석해 내고 정밀한 시세조사를 통해 수익률분석도 철저하게 진행해야 한다. 그래야 시세변동시기에도 안정적인 임대수익을 확보할 수 있다. 또한 월세 중심으로만 고민하지 말고 전세임대를 통한 임대수익 실현도 함께 검토하여 더 높은 임대수익을 창출할 수 있는 방식을 선택하기를 권한다.

 

개발수익형부동산의 투자는 주거용부동산을 중심으로 진행해야 하며 투자시에는 고려해야 할 사항도 잊지 말아야 한다.


재개발이나 재건축 사업의 진행시기와 내부이슈에 대한 점검을 철저하게 진행해야 하며 매수가와 향후 감정평가금액 즉 권리가액의 차액이 일정범위 안쪽인지에 대해서도 보수적인 관점에서 예측해 보아야 한다. 물론 재개발, 재건축 사업의 사업성에 대한 판단과 경쟁력에 대한 분석은 반드시 전제되어야 할 부분이다.

 

주거용 부동산을 중심으로 한 전략적 포트폴리오투자법을 잘 익히고 실천하면 삶의 변화를 만들어 내고 새로운 비전을 꿈꿀 수 있게 된다는 것을 명심하기 바란다.




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